世界人居

中房報(bào)記者 許倩 北京報(bào)道

剛剛過去的2021年,全國商品房銷售面積17.94億平方米,同比增長1.9%;商品房銷售額18.19萬億元,同比增長4.8%,雙雙創(chuàng)下新高。

這是國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的最新數(shù)據(jù)。據(jù)此計(jì)算,2021年全國商品房均價(jià)為10139元/平方米,漲幅為2.8%。無論是房價(jià)還是銷量,都顯示了房地產(chǎn)市場的較強(qiáng)韌性。

國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)還顯示,2021年全年GDP同比增長8.1%,相較于“6%以上”工作目標(biāo),年度任務(wù)已經(jīng)完成。一切都在向著全力穩(wěn)增長的目標(biāo)邁進(jìn)。

“房地產(chǎn)增長對(duì)經(jīng)濟(jì)增長總體上還是起到了拉動(dòng)作用。2021年房地產(chǎn)業(yè)增加值比上年增長5.2%,拉動(dòng)整體經(jīng)濟(jì)增長0.4個(gè)百分點(diǎn)?！眹医y(tǒng)計(jì)局局長寧吉喆表示。

與此同時(shí),貨幣政策偏松窗口實(shí)際打開。就在1月17日,央行開展7000億元1年期MLF操作和1000億元7天期逆回購操作,中標(biāo)利率分別為2.85%(此前為2.95%)、2.1%(此前為2.2%)。逆回購利率與MLF利率同時(shí)下調(diào)10個(gè)基點(diǎn),是2020年4月以來首次下調(diào)。此舉被市場解讀為相當(dāng)于央行變相“降息”。

“MLF操作利率將大概率引導(dǎo)本月LPR報(bào)價(jià)同步下調(diào),其中5年期LPR可能同步下調(diào)10個(gè)基點(diǎn)。同時(shí),不排除后續(xù)央行仍有降準(zhǔn)的可能性?！苯煌ㄣy行首席研究員唐建偉表示。

這對(duì)于2022年樓市走向企穩(wěn)是一個(gè)好消息?！半S著新型城鎮(zhèn)化推進(jìn),居民正常住房消費(fèi)的愿望轉(zhuǎn)化為現(xiàn)實(shí),再加上金融等政策支持,城市住房需求特別是改善性住房需求還是有望持續(xù)釋放的?！睂幖獑凑f。

房企信心仍然不足

2021年是房企普遍感受艱難的一年。這一年,房企融資端幾近枯竭,資金鏈壓力前所未有,債務(wù)違約不斷。

最直觀的表現(xiàn)是,房地產(chǎn)投資銷售等多個(gè)指標(biāo),幾乎都走出了一條下滑曲線。

根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù),2021年全年全國房地產(chǎn)開發(fā)投資14.76萬億元,同比4.4%,兩年平均增長5.7%。房地產(chǎn)開發(fā)投資增速自去年3月起已連續(xù)10個(gè)月收窄,并已步入“過冷”區(qū)間。尤其是2021年12月單月,房地產(chǎn)開發(fā)投資同比大幅減少13.9%,如此大的降幅只在疫情爆發(fā)之初即2020年2月出現(xiàn)過。

唐建偉認(rèn)為,原因在于房企在項(xiàng)目施工和土地購置方面積極性都不高。盡管去年四季度起信貸政策向松調(diào)整,但尚未完全扭轉(zhuǎn)房企對(duì)未來市場的預(yù)期,體現(xiàn)在項(xiàng)目施工中,盡快竣工形成推盤的收益性并不高,導(dǎo)致開發(fā)企業(yè)新開工和施工動(dòng)力不足。

2021年房屋新開工面積同比下降11.4%,房屋施工面積增長5.2%。12月單月,房屋施工面積和開工面積均同比大降,增速分別為-35.35%和-31.15%。

另一方面,拿地端仍十分蕭條,盡管在最后一次集中拍地中多地降低了拿地門檻,但房企積極性并沒有被提振。2021年房企土地購置面積2.16億平方米,比上年下降15.5%;土地成交價(jià)款1.78萬億元,增長2.8%。

這一切根源在于房企資金端壓力仍在,2021年房企到位資金20.11萬億元,比上年增長4.2%,較1-11月收窄3個(gè)百分點(diǎn),累計(jì)增速已連續(xù)10個(gè)月收窄。

其中,國內(nèi)貸款2.33萬億元,同比下降12.7%;利用外資107億元,同比下降44.1%;自籌資金6.54萬億元,同比增長3.2%;定金及預(yù)收款7.39萬億元,同比增長11.1%;個(gè)人按揭貸款3.2萬億元,增長8%。

從銷售端來看,2021年全國商品房銷售額突破18萬億元,同比增長4.8%,兩年平均增長6.7%。但從單月變動(dòng)來看,自去年5月份以來月度銷售增速已連續(xù)7個(gè)月下行,全年同比增速相比上半年增幅下降了34.1個(gè)百分點(diǎn)。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉解讀認(rèn)為,商品房銷售金額增幅大于銷售面積增幅主要原因是,商品房成交區(qū)域越來越集中于東部及幾大都市圈。2021年,東部地區(qū)銷售面積占比超過4成,達(dá)40.8%,比重較2019年和2020年分別提升2個(gè)和0.4個(gè)百分點(diǎn);在銷售金額上,房價(jià)更高的東部區(qū)域占比達(dá)56.8%。

托底樓市 2022信貸投放有望發(fā)力

二手市場房價(jià)觸底的先行信號(hào),開始出現(xiàn)。

據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)測算,2021年全國商品住房銷售均價(jià)為10139元/平方米,同比增長2.8%。2018-2020年房價(jià)增速分別為10.7%、6.6%、5.9%,年度增速不斷下降。

從單月房價(jià)同比增幅看,自2021年8月份開始,已連續(xù)5個(gè)月負(fù)增長。12月份,住宅均價(jià)同比增長-0.2%,較11月份的-1%已明顯緩解。這也說明,隨著近期紓困政策的實(shí)施,房價(jià)開始趨于穩(wěn)定。

幾日前,國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布了12月份70個(gè)大中城市房價(jià)數(shù)據(jù)。2021年12月,70個(gè)大中城市中,一線、二線、三線城市新建商品住宅銷售價(jià)格同比分別上漲4.4%、2.8%、0.9%;環(huán)比漲幅分別為-0.1%、-0.3%和-0.3%,相比11月份數(shù)據(jù)一線城市跌幅略擴(kuò)大,二三線城市跌幅略收窄。至少這是一個(gè)積極信號(hào),說明一些城市持續(xù)下跌的態(tài)勢是有所遏制的。

12月份,70大中城市中有15城新建商品住宅價(jià)格環(huán)比上漲,11月為9城,其中杭州新房價(jià)格環(huán)比上漲0.5%領(lǐng)跑全國;二手房環(huán)比下跌城市數(shù)量則沒有增加,這說明至少悲觀情緒是略有減少的。

一線城市二手房價(jià)格率先止跌回升,由11月環(huán)比下降0.2%轉(zhuǎn)為12月上漲0.1%,這是一個(gè)重要信號(hào)。因?yàn)榘凑者^往慣例,二手房市場領(lǐng)先于新房市場,二手房止跌是市場觸底的先兆。

但城市之間亦分化明顯,北京、上海二手房價(jià)12月份環(huán)比分別上漲0.8%和0.4%,廣州、深圳則分別下降0.3%和0.4%。據(jù)一位市場人士監(jiān)測,二手房市場也呈現(xiàn)出長三角率先觸底的跡象。

寧吉喆表示,隨著房地產(chǎn)長效機(jī)制不斷完善,因城施策效果不斷顯現(xiàn),2022年我國房地產(chǎn)市場有望保持總體平穩(wěn)運(yùn)行。

他分析道,一方面,我國仍處在城鎮(zhèn)化持續(xù)發(fā)展階段,2021年末,城鎮(zhèn)常住人口比2020年末增加1205萬;特別是流動(dòng)人口38467萬,比上年末增加885萬,這都帶來了新增住房需求。另一方面,房地產(chǎn)市場供給在逐步優(yōu)化,多主體供應(yīng)、多渠道保障、租售并舉的房地產(chǎn)市場供給格局在逐步形成,新的發(fā)展模式正在探索中成型。同時(shí),房地產(chǎn)調(diào)控因城施策有利于促進(jìn)房地產(chǎn)良性循環(huán),也有利于保障群眾正常居住需要。

從政策層面看,“穩(wěn)字當(dāng)頭、穩(wěn)中求進(jìn)”成為2022年經(jīng)濟(jì)工作、宏觀調(diào)控主基調(diào)。國家層面亦多次強(qiáng)調(diào),滿足合理住房需求。

去年12月末央行召開的2022年工作會(huì)議強(qiáng)調(diào),“穩(wěn)妥實(shí)施好房地產(chǎn)金融審慎管理制度,更好滿足購房者合理住房需求,促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展”。多位銀行界人士認(rèn)為,房地產(chǎn)信貸投放量的改善有望在2022年發(fā)力。

“央行調(diào)降MLF操作利率將引導(dǎo)LPR報(bào)價(jià)下降,尤其是中長期貸款利率下行,將有利于滿足樓市開發(fā)企業(yè)和購房者的融資需求,有效托底房地產(chǎn)市場?！苯恍薪鹑谘芯恐行馁Y深研究員夏丹表示。

原標(biāo)題：創(chuàng)下新高!2021年商品房銷售額破18萬億元 房企信心仍不足