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“我們內(nèi)部統(tǒng)計(jì)，涉及發(fā)生債務(wù)展期合作方的合作項(xiàng)目共21個(gè)，占旭輝總項(xiàng)目的占比不到5%，旭輝的平均股比約30%。旭輝在手項(xiàng)目的并表比例約56%非35%-45%?！?月16日，旭輝控股針對瑞銀報(bào)告中提到的風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)進(jìn)行了回應(yīng)。

兩天前，瑞銀發(fā)布研究報(bào)告，將旭輝控股股票的評級由“買入”調(diào)整至“中性”。瑞銀在報(bào)告中稱，由于開發(fā)商的違約風(fēng)險(xiǎn)不斷上升，分析師擔(dān)心旭輝控股的合作伙伴在項(xiàng)目層面的風(fēng)險(xiǎn)。

對此，旭輝回應(yīng)稱，自去年已啟動風(fēng)險(xiǎn)合作方分類管理，項(xiàng)目層面的現(xiàn)金流管控和股權(quán)層面的歸邊，對出險(xiǎn)公司項(xiàng)目已基本完成談判，如北京花樣年項(xiàng)目，及時(shí)退出規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，盤活資金。

我們內(nèi)部統(tǒng)計(jì)，涉及發(fā)生債務(wù)展期合作方的合作項(xiàng)目共21個(gè)，占旭輝總項(xiàng)目的占比不到5%，旭輝的平均股比約30%。這21個(gè)項(xiàng)目中，已交付、無融資的尾盤項(xiàng)目14個(gè)。其余7個(gè)項(xiàng)目的銷售和回款工作均正常有序展開。個(gè)別項(xiàng)目正積極溝通合作方，不排除未來采用并購形式化解項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)。

瑞銀的這份報(bào)告對旭輝2021年半年報(bào)中披露的400多個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行了股權(quán)分析，發(fā)現(xiàn)旭輝有80%的項(xiàng)目（按未售建筑面積）是非全資擁有的，很多項(xiàng)目并沒有并表（約35%-45%的項(xiàng)目沒有并表）。另外，旭輝有總計(jì)600億至900億元人民幣的表外債務(wù)，大部分是未合并在公司資產(chǎn)負(fù)債表上的項(xiàng)目級建設(shè)貸款。

“在手項(xiàng)目的并表比例約56%，而非35%-45%?！毙褫x表示，對于合作項(xiàng)目，旭輝只需要承擔(dān)對應(yīng)自身股比的負(fù)債，而非所有負(fù)債，600億-900億元負(fù)債是基于所有項(xiàng)目負(fù)債推導(dǎo)得出，顯然與現(xiàn)實(shí)情況背離。今日的公告披露，旭輝非并表項(xiàng)目權(quán)益后負(fù)債為251.3億元，且無超股比擔(dān)保。

根據(jù)瑞銀報(bào)告，非全資項(xiàng)目中，估計(jì)旭輝、民營開發(fā)商、國企+香港開發(fā)商、金融機(jī)構(gòu)的持股比例分別為44%、38%、12%、6%。在民營開發(fā)商38%的股份中，有5%的比例由違約和風(fēng)險(xiǎn)開發(fā)商持有，18%由有未償還債券的民營開發(fā)商持有，另外15%由無債券的民營開發(fā)商持有。

瑞銀稱，如果要排雷，旭輝需要付出的代價(jià)是100億元；如果要把排雷區(qū)擴(kuò)大，旭輝要付出的現(xiàn)金代價(jià)是570億元，相當(dāng)于旭輝今年合同銷售額的25%。

“這是不切實(shí)際的假設(shè)?！毙褫x表示，首先，合作方主體出現(xiàn)債券展期或違約，并不等于項(xiàng)目公司出現(xiàn)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。實(shí)際操作中，合作項(xiàng)目都有嚴(yán)格的預(yù)售資金監(jiān)管機(jī)制，監(jiān)管資金足以支付未來開發(fā)支出，保障建設(shè)推進(jìn)。其次，旭輝并沒有義務(wù)去收購合作方的股權(quán)。旭輝集團(tuán)對合作項(xiàng)目公司（聯(lián)合營公司）按照股權(quán)比例提供擔(dān)保，2021年的中期經(jīng)審閱的擔(dān)保金額是170.1億元，與570億元存在巨大差距。