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“一部首開史，半座北京城。從建設北京到更新北京，首開始終與首都共生長?！?/em>

3月2日，北京市城市更新立法人大代表專題調(diào)研組，深入北京市首個引入國企社會資本參與的歷史文化街區(qū)平房申請式退租更新改造項目——皇城景山街區(qū)進行調(diào)研。

“國企領銜探索社會資本參與核心區(qū)平房（院落）更新，通過實踐發(fā)現(xiàn)問題，進而推動立法是破解城市更新痛點和難點的有效方式。皇城景山街區(qū)更新項目為城市更新樹立了標桿范例?！被食蔷吧浇謪^(qū)更新項目負責人說到。

3月2日下午，北京市城市更新立法人大代表專題調(diào)研組（社會資本參與路徑及資源統(tǒng)籌專題調(diào)研組、公眾參與機制專題調(diào)研組，以下統(tǒng)稱為“調(diào)研組”）深入皇城景山街區(qū)更新項目進行調(diào)研，并舉行座談。中國房地產(chǎn)報記者隨行，詳細了解了皇城景山街區(qū)項目更新的實時進展及難題。

近幾年，城市更新試點項目不斷落地，諸多體制和政策的斷頭路得以打通，城市功能定位更加清晰，老城煥發(fā)新活力。但是在存量時代，尤其是核心區(qū)平房（院落）類更新行動中，仍存在許多現(xiàn)實難題，亟待形成以城市更新立法為指導的相應政策和實施細則。

“未來，還需要進一步結合現(xiàn)有問題，自下而上的，不斷擴展城市更新在核心區(qū)平房（院落）類項目的概念范疇，探索街區(qū)一體化更新模式；自上而下的，完善社會資本參與城市更新的立法保障，從而吸引更多的市場主體參與老城城市更新，為核心區(qū)平房（院落）注入新的活力?！眳⑴c調(diào)研的北京市人大城建環(huán)保委員會委員，北京首都開發(fā)控股（集團）有限公司（以下簡稱“首開集團”）黨委書記、董事長潘利群表示。

國企領銜參與，推動立法破局

調(diào)研發(fā)現(xiàn)，老城更新面臨商住使用性質(zhì)調(diào)整、產(chǎn)權劃轉等路徑缺失，以及融資成本過高、產(chǎn)業(yè)引入限制條件過多和回報周期較長等問題。這些都是社會資本參與城市更新的阻礙。

據(jù)悉，此次調(diào)研的皇城景山街區(qū)是北京市首個引入市屬國企參與的申請式退租項目。該項目位于北京故宮博物院與景山公園的東北側，緊臨北京中軸線，總占地面積約74公頃。

2020年10月，市屬國企首開集團全資子公司首開東成公司獲得東城區(qū)政府正式授權，邊推進城市更新項目落地，邊探索項目經(jīng)營模式。

據(jù)悉，該項目致力于打造核心區(qū)平房（院落）更新標桿，探索“文化+金融+科技”融合發(fā)展的實施新路徑。項目分四期實施，總投資額約80億元。目前，一期啟動示范區(qū)更新改造工作正有序推進中。

簽約方面，項目一期已簽約居民201戶，二期已簽約465戶，涉及房屋建筑面積15900平方米。簽約涉及123個院落，其中，整院簽約64個，共生院59個。首開集團預計街區(qū)整體平房院落申請式退租工作可在“十四五”期間全部完成。

調(diào)研組發(fā)現(xiàn)，國企率先參與老城更新，在一定程度上有助于推進歷史遺留問題的解決，對盤活老城資源，提升環(huán)境品質(zhì)，增強人民群眾的幸福感起到了積極作用。

但在實踐中，騰退房產(chǎn)使用性質(zhì)調(diào)整、產(chǎn)權劃轉等問題還需進一步明確，實施主體在推進項目落地運營過程中面臨的產(chǎn)業(yè)引入限制、融資成本高、投資回收周期長等難題也亟需城市更新立法破局。

自下而上創(chuàng)模式，自上而下促統(tǒng)籌

走訪結束后，調(diào)研組前往景山街區(qū)沙灘后街22號院原首開集團本部舉行座談。按照規(guī)劃，該院落未來將建成北京首個開放式智慧型文化金融產(chǎn)業(yè)園區(qū)。近年來，首開集團積極推動城市更新立法，成為北京推進城市更新工作的主力軍。

調(diào)研組還發(fā)現(xiàn)，老城更新承擔著基層社會治理的責任，由于尚未形成政府、實施主體、居民、商戶等多元主體共建共治共享機制和高效的糾紛處置機制，致使很多民營企業(yè)望而卻步。

統(tǒng)計顯示，皇城景山街區(qū)的老城更新涉及居民7414戶，戶籍人口19044人。人口密集，產(chǎn)權關系復雜。

皇城景山街區(qū)更新項目負責人表示，城市更新不僅是硬件更新，更要加強軟件建設，及時回應群眾關切，不斷增強人民群眾獲得感。城市更新完善立法，還需要為所有參與者保駕護航。

據(jù)悉，下一步調(diào)研組將陸續(xù)開展不同類型城市更新項目調(diào)研，針對性提出城市更新立法建議，提高社會資本參與城市更新的積極性和主動性。

中國房地產(chǎn)報記者注意到，日前的這場調(diào)研并非是首開集團參與城市更新立法工作的全部。近幾年來，首開集團全面開展北京市住建委認定的六類城市更新業(yè)務實踐，著力構建非經(jīng)資產(chǎn)管理平臺和城市有機更新平臺，全面探索多元主體一體化參與機制，將“自下而上”創(chuàng)模式與“自上而下”促統(tǒng)籌有機結合；所形成的首開做法與首開經(jīng)驗，不僅成為北京市推進城市更新工作重要的范例，也在政策落地初期，通過先行先試，努力為全行業(yè)趟出了一條切實可行的城市更新路徑。

據(jù)首開集團城市更新事業(yè)部總經(jīng)理周沫介紹，集團目前正在著力推進東城區(qū)包括皇城景山街區(qū)在內(nèi)的2個歷史街區(qū)一體化更新項目，西城區(qū)2個歷史街區(qū)更新儲備項目（復內(nèi)項目、琉璃廠項目）。同時，還參與到通州區(qū)南大街歷史街區(qū)改造項目方案和路徑研究等工作中。

面向未來，踐行責任，構筑美好。隨著城市進入新的發(fā)展階段，首開集團將以城市復興為己任，全面參與到首都城市更新行動中，繼續(xù)探索和完善實施城市更新行動的路徑，加快構建新發(fā)展格局，推動城市更新業(yè)務高質(zhì)量發(fā)展。同時，將全力以赴地從項目實踐和理論研究兩個層面，推動城市高質(zhì)量更新。