世界人居

中房報(bào)記者 曾冬梅 廣州報(bào)道

“行業(yè)承壓現(xiàn)狀大家非常清楚,行業(yè)紅利消失,規(guī)模見頂已成共識(shí)。”3月22日,招商局蛇口工業(yè)區(qū)控股股份有限公司(以下簡(jiǎn)稱“招商蛇口”,001979.SZ)總經(jīng)理蔣鐵峰在該公司的業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上表示,未來行業(yè)的整體規(guī)?？赡軙?huì)下降30%以上。

2021年,招商蛇口的銷售金額同比增長(zhǎng)17.73%至3268.34億元,行業(yè)排名前進(jìn)3位提升至第7名。再加上央企背景優(yōu)勢(shì)在當(dāng)前市場(chǎng)環(huán)境中的凸顯,投資者們本對(duì)招商蛇口寄予了彎道超車、趁機(jī)擴(kuò)大市場(chǎng)占有率的期望。然而,該公司2022年只定下了3300億元的銷售目標(biāo),同比增幅約0.97%。用招商蛇口董事長(zhǎng)許永軍的話說,“去年很難,招商蛇口判斷今年也不會(huì)輕松。”

對(duì)于這家央企而言,相對(duì)于規(guī)模,改善連續(xù)兩年下滑的歸母凈利潤(rùn)表現(xiàn)更為迫切。得益于去年下半年以來土地市場(chǎng)的降溫,招商蛇口在公開市場(chǎng)拿了不少便宜的優(yōu)質(zhì)土地,今年還要積極收并購(gòu),該公司管理層認(rèn)為,這些新增項(xiàng)目的利潤(rùn)率有一定保證,有助于提升公司的整體利潤(rùn)率。當(dāng)然,收并購(gòu)只是輔助的手段,“現(xiàn)在有些項(xiàng)目外面看起來很好,但是進(jìn)去盡調(diào)之后發(fā)現(xiàn)問題特別多,所以還是比較謹(jǐn)慎地在推進(jìn)?！笔Y鐵峰表示。

銷售排名進(jìn)入行業(yè)前七

根據(jù)中指研究院的數(shù)據(jù),2021年共計(jì)158家房企躋身百億軍團(tuán),銷售額平均增速為4.2%。以此為參考基數(shù),招商蛇口17.73%的增速便顯得頗為突出,只不過,該公司實(shí)際完成的3268.34億元銷售額與2021年的銷售目標(biāo)3300億元之間,仍有30多億元的缺口。

2020年,招商蛇口的銷售額排名再次進(jìn)入了行業(yè)前十,這對(duì)該公司而言意義非凡。也因此,蔣鐵峰在2021年3月的業(yè)績(jī)會(huì)上強(qiáng)調(diào),“十四五”規(guī)劃期間,希望招商蛇口能穩(wěn)定在前10強(qiáng),排名能夠逐步提升,規(guī)模目標(biāo)是維持每年雙數(shù)增長(zhǎng)的速度。2021年,無論是規(guī)模增速還是行業(yè)排名,招商蛇口都實(shí)現(xiàn)了既定目標(biāo)。

然而,在營(yíng)收方面,增收不增利的問題依然困擾著招商蛇口。2021年,招商蛇口實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)總收入1606.43億元,同比增加23.93%,歸屬上市公司股東的凈利潤(rùn)103.72億元,同比減少15.35%。毛利率下降3.2個(gè)百分點(diǎn)至25.5%,凈利率下降3.6個(gè)百分點(diǎn)至9.5%。

自2015年重組以來,招商蛇口歸屬上市公司股東凈利潤(rùn)的增速一路下滑,2016年至2019年的增速分別為39%、27.5%、20.4%、5.2%,2020年開始錄得負(fù)增長(zhǎng),同比減少23.58%。

該公司總結(jié)了3個(gè)影響利潤(rùn)表現(xiàn)的因素,房地產(chǎn)業(yè)務(wù)結(jié)轉(zhuǎn)毛利率同比有所下降,計(jì)提資產(chǎn)減值準(zhǔn)備及信用減值準(zhǔn)備共計(jì)43.72億元,轉(zhuǎn)讓子公司產(chǎn)生投資收益同比減少24.45億元。其中,計(jì)提資產(chǎn)減值準(zhǔn)備是大頭,這源于該公司在2017年、2018年拿了不少高地價(jià)項(xiàng)目,在遭遇限價(jià)的情況下,項(xiàng)目的結(jié)轉(zhuǎn)毛利率下降。

招商蛇口財(cái)務(wù)總監(jiān)黃均隆在業(yè)績(jī)會(huì)上透露,2019年以后特別是2020年和2021年拿的地,會(huì)在今年及以后進(jìn)入結(jié)轉(zhuǎn)階段,目前判斷這些土地的毛利率水平會(huì)高于此前,因此公司未來的整體利潤(rùn)水平會(huì)有所提升。

去年很難 今年也不會(huì)輕松

在招商蛇口看來,當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展邏輯已經(jīng)發(fā)生了根本性變化。過去推動(dòng)行業(yè)快速發(fā)展的四個(gè)紅利——人口紅利、城市化紅利、經(jīng)濟(jì)高增長(zhǎng)紅利和房地產(chǎn)金融化紅利,有的已經(jīng)消失,有的則在逐步減弱。即便是穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)的企業(yè)也面臨巨大挑戰(zhàn)。

今年前兩個(gè)月的銷售數(shù)據(jù)足以印證招商蛇口對(duì)市場(chǎng)的擔(dān)憂。2022年1月至2月,該公司累計(jì)實(shí)現(xiàn)簽約銷售面積118.86萬平方米,同比減少31.68%,累計(jì)實(shí)現(xiàn)簽約銷售金額252.11億元,同比減少39.74%。

考慮到這樣的市況,綜合全年6200億元的可售貨值,招商蛇口希望2022年能實(shí)現(xiàn)3300億元的銷售額,跟2021年初定的目標(biāo)一樣。2021年,該公司是按5300億元的可售貨值來鋪排目標(biāo)的,即預(yù)計(jì)去化率在62%左右,而2022年,去化率的預(yù)期下降到了53%。

除了房子不好賣以外,預(yù)售資金的監(jiān)管從嚴(yán)也讓招商蛇口感覺到了壓力。據(jù)黃均隆介紹,2021年以來,各地預(yù)售監(jiān)管政策越來越嚴(yán)格,監(jiān)管政策實(shí)施力度大幅收緊,多家銀行暫停了保函置換監(jiān)管資金業(yè)務(wù),導(dǎo)致企業(yè)可動(dòng)用的資金減少,給招商蛇口經(jīng)營(yíng)發(fā)展、資金方面帶來一定的壓力。2021年初,該公司并表口徑的監(jiān)管資金是155億元,占并表口徑回款1642億元的9%,2021年末,并表口徑監(jiān)管資金上升到了231億元,占并表回款1840億元的12%,增加了3個(gè)百分點(diǎn)。監(jiān)管資金占總貨幣資金的比例也從2021年初的17%提高到了年末的29%。“去年以來,隨著債務(wù)違約的企業(yè)不斷增加,各地政府出于保交付的壓力,短期來看預(yù)售監(jiān)管范圍很難有大幅度的放松?！?/p>

當(dāng)然,相對(duì)于大部分采取收縮策略的民營(yíng)房企,招商蛇口在投資端還是維持著正常的節(jié)奏。2021年,該公司全年累計(jì)獲取土地113宗,新增土地的總建筑面積為1559萬平方米,權(quán)益建筑面積886萬平方米。土地成本權(quán)益支出819.4億元,占住宅開發(fā)項(xiàng)目權(quán)益銷售額1658億元的49%,較2020年的39.6%有明顯提升。

在年報(bào)里,該公司還特地增加了產(chǎn)城聯(lián)動(dòng)、兼并收購(gòu)、城市更新等獲地方式的介紹。其中,2021年落地的單項(xiàng)目收并購(gòu)共12宗,累計(jì)補(bǔ)充項(xiàng)目資源106萬平方米。

今年1月份,招商蛇口完成了地產(chǎn)行業(yè)里的首筆并購(gòu)融資,發(fā)行的25.8億元中票有12.9億元用于支持產(chǎn)業(yè)內(nèi)協(xié)同性較強(qiáng)的企業(yè)緩解流動(dòng)性壓力。雖然這筆資金最后是用來置換一個(gè)在建項(xiàng)目的前期投資,但據(jù)蔣鐵峰透露,該公司目前確實(shí)與不少房企在接觸收并購(gòu)事宜。他表示,招商蛇口的原則很簡(jiǎn)單,同樣一筆錢,收并購(gòu)及公開拍賣,哪個(gè)回報(bào)高、價(jià)值大,就選哪個(gè),而并購(gòu)項(xiàng)目復(fù)雜很多、風(fēng)險(xiǎn)也更高,所以要“積極尋找,慎重出手”。

原標(biāo)題：招商蛇口定調(diào)2022年:今年也不會(huì)輕松 銷售規(guī)模只增長(zhǎng)1%