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一般來說，三四線城市的房地產(chǎn)業(yè)往往更需要鼓勵性政策。但3月以來，以鄭州、哈爾濱、福州、蘭州為代表的的四大省會城市，也逐一打開了政策的工具箱。 

蘭州樓市調(diào)控實(shí)質(zhì)性放松

清明小長假的尾聲，甘肅蘭州樓市出了大招?！短m州市落實(shí)強(qiáng)省會戰(zhàn)略進(jìn)一步優(yōu)化營商環(huán)境若干措施(第1號)》出臺，從降低首付比例、部分放松限購、放寬限售條件等方面釋放積極信號。

在貸款方面，個人通過商業(yè)銀行和公積金貸款購買首套住房最低首付款比例不低于20%，二套住房最低首付款比例不低于30%。同時，對于擁有一套住房并結(jié)清了購房貸款的家庭，為改善居住條件再次申請貸款購房的，執(zhí)行首套房貸款政策，即執(zhí)行“認(rèn)貸不認(rèn)房”。

在限購方面，對于在蘭州工作、生活的成年人需將異地居住的父母等近親屬接到蘭州居住的，予以支持，允許其在限購區(qū)域內(nèi)新購一套住房；對于兩孩或三孩家庭，也可在限購區(qū)域內(nèi)新購一套房產(chǎn)，在一定程度上打開了限購窗口。

政策的放松和蘭州自身市場行情密切相關(guān)。根據(jù)中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)百城價格指數(shù)，蘭州新建商品住宅價格連續(xù)3個月環(huán)比下跌，市區(qū)商品住宅成交規(guī)模同比連續(xù)10個月下降，2022年3月同比降幅近八成，購房者置業(yè)情緒仍較低，市場調(diào)整壓力較大。

“蘭州此次加大需求端政策力度，涉及范圍較廣，限購、限貸、限售等均有放松?！闭缰兄秆芯吭褐笖?shù)事業(yè)部市場研究總監(jiān)陳文靜所言，業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，蘭州此次放松的動作具有全面性。

上一個如此豐富的政策，便是3月1日河南鄭州發(fā)布的《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展的通知》(簡稱“鄭十九條”)，更是有人形容此次蘭州“基本復(fù)制了鄭州的政策”。因而，“鄭十九條”發(fā)布一個月后的鄭州樓市情況，對于接下來各地的調(diào)控也具有參考意義。

“鄭十九條”滿月，改善型住房火熱

“政策剛出臺后兩周，看房的人非常多，相當(dāng)火熱，現(xiàn)在熱度下來了一些?！编嵵莘康禺a(chǎn)中介徐峰(化名)向中新財經(jīng)表示。

帶看量的上升還未帶動房價的回彈。剛剛過去的清明假期，徐峰所在的門店依然在積極準(zhǔn)備促銷活動，他向中新財經(jīng)介紹了一套位于鄭州三環(huán)位置的二手房產(chǎn)，目前有很多買家感興趣：“120㎡的三房，年頭比較久了，業(yè)主開的價格是88萬元。要知道放在四、五年前，同小區(qū)同戶型的能賣到快150萬元。”

但讓徐峰感受更明顯的，是改善型住房蘇醒，即新政中“已有一套住房且貸款還清，再買時享受首貸”惠及的購房者。徐峰舉例，在鄭州主城某500萬元起步的熱點(diǎn)樓盤，不僅一天能到訪上百組客戶，有的銷售人員一天就能簽下四、五單。

“總的來說，鄭州新政后的首個小長假，樓市的整體銷售好于去年底，但還沒能趕上去年同期。”徐峰認(rèn)為，在經(jīng)歷暴雨、疫情、“爛尾樓”等多輪打擊后，鄭州樓市的置業(yè)預(yù)期仍處于修復(fù)期，最需要的是信心，也期待改善型住房的火熱能帶動剛需入場。

哈爾濱、福州放松限售、限購

3月23日，同為省會城市的哈爾濱市宣布廢止2018年出臺的限售政策。文件中，原規(guī)定“已完成其階段性調(diào)控使命”表述頗為引人關(guān)注。

2018年起，哈爾濱開始實(shí)行區(qū)域性限售政策，在主城區(qū)6區(qū)取消建設(shè)單位網(wǎng)簽合同備案信息注銷權(quán)限，凡新購買商品住房的，自商品房網(wǎng)簽合同簽訂之日起滿3年方可上市交易。

易居研究院智庫中心總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)稱，此次哈爾濱對既有政策廢除，屬于政策放松的一種新形式，標(biāo)志著當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)政策約束和捆綁的內(nèi)容減少。此次“限售”政策廢除，意味著本就沒有限購政策的哈爾濱樓市面臨更多利好。

但在業(yè)內(nèi)人士看來，利好效果如何仍待進(jìn)一步觀察。因?yàn)樵谌ツ?0月，哈爾濱曾發(fā)布十六條新政，包括放寬公積金貸款條件，發(fā)放購房補(bǔ)貼等內(nèi)容，但半年過去，哈爾濱樓市仍處于低迷態(tài)勢。

同樣“坐不住”的省會城市還有福建福州。3月30日，有媒體從福州市不動產(chǎn)登記和交易中心處獲悉，福州已在一定范圍內(nèi)放松限購政策，非戶籍家庭可在當(dāng)?shù)刭彿俊?/span>

具體而言，非五城區(qū)戶籍家庭(含港澳臺)在福州五城區(qū)購房，無需落戶，且無需提供近2年內(nèi)滿12個月醫(yī)社?；蚣{稅證明或落戶，即可購買一套福州五城區(qū)144平方米以下的普通住宅。

“說明省會城市也逐漸在進(jìn)行放松，省會城市壓力也較大，類似放松對政策于所在省份的市場預(yù)期轉(zhuǎn)變是有積極影響的。”嚴(yán)躍進(jìn)指出。 

超60城出手，成效或年中顯現(xiàn)

如果將目光從省會城市外拓會發(fā)現(xiàn)，更多城市早已加入了松綁樓市的隊(duì)伍。

從范圍看，進(jìn)入4月，僅5天時間就有6個城市接連出臺寬松政策。據(jù)諸葛研究院不完全統(tǒng)計，截至3月30日，有62個城市松綁了樓市政策，主要在降低首付比例，下調(diào)房貸利率，公積金貸款放松，放松限售限價，放松限購限貸，購房補(bǔ)貼等層面。

從力度看，3月份以來，已經(jīng)有包括鄭州、哈爾濱、青島、福州、衢州、秦皇島在內(nèi)的六城對限購限售政策進(jìn)行了松綁或取消，充分說明調(diào)控放松進(jìn)入新階段，即從此前降低首付的做法轉(zhuǎn)變?yōu)閷Α拔逑蕖闭叩乃山墶?/span>

對于限制性措施的屢屢退出，諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師關(guān)榮雪提到，限購、限售這種限制性政策對于樓市管控的力度相對較大，作用周期相對較短，效果較為明顯，調(diào)整較為靈活。

“但如果把控不好力度也會存在一定的弊端，如過度限制可能會降低市場購買欲，導(dǎo)致樓市供需失衡等。”關(guān)榮雪提到，因此也從側(cè)面反映出城市對于政策放松的迫切性與必要性。

“2022年清明假期期間，全國重點(diǎn)監(jiān)測城市中，除個別熱點(diǎn)城市成交面積有所增長外，多數(shù)城市成交規(guī)模均同比下行?！敝兄秆芯吭簲?shù)據(jù)顯示，但熱點(diǎn)城市在前期積壓的需求逐漸釋放下，市場已進(jìn)入恢復(fù)通道，預(yù)計熱點(diǎn)一二線城市以及東部城市群內(nèi)部部分三四線城市市場有望率先企穩(wěn)恢復(fù)。

機(jī)構(gòu)普遍認(rèn)為，年中或是樓市重要轉(zhuǎn)折點(diǎn)。房地產(chǎn)政策底逐漸顯現(xiàn)，在因城施策對地產(chǎn)銷售和配套融資的帶動下，預(yù)計年中房地產(chǎn)信貸需求將有明顯改善，帶動總體信貸需求好轉(zhuǎn)。