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這一輪房地產(chǎn)企業(yè)債務(wù)危機(jī)浪潮中，廣東房企債務(wù)問題最為突出。

4月11日，深圳市七屆人大二次會議開幕，深圳市政府工作報(bào)告提出，按照市場化、法制化原則，穩(wěn)妥處置恒大集團(tuán)等房地產(chǎn)企業(yè)債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

報(bào)告稱，個(gè)別房地產(chǎn)企業(yè)債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)較高，局部金融風(fēng)險(xiǎn)不容忽視。對此，我們要直面挑戰(zhàn)、正視不足，采取有力措施加以解決。

受此影響，恒大概念板塊異動拉升，廣田集團(tuán)漲停，頂固集創(chuàng)漲超5%，文科園林、皮阿諾、嘉寓股份、好萊客等跟漲。

“深圳的做法，進(jìn)一步夯實(shí)了企業(yè)自救的原則，民營房企不能倒下，企業(yè)責(zé)任人和企業(yè)債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)不可分割，責(zé)任人要承擔(dān)債務(wù)，要對違規(guī)融資負(fù)責(zé)，要向外傳達(dá)積極自救的信號?！睆V東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉分析表示。

深圳此次的表態(tài)，與廣東省政府的要求高度契合。今年1月20日，廣東省十三屆人大五次會議開幕，廣東省代省長王偉中在作政府工作報(bào)告時(shí)表示，廣東省將防范化解經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域重大風(fēng)險(xiǎn)，堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位，壓實(shí)屬地責(zé)任和企業(yè)主體責(zé)任，按照市場化法治化原則做好恒大集團(tuán)等房地產(chǎn)企業(yè)債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)處置工作，決不允許發(fā)生影響社會大局穩(wěn)定的事件。

一位接近深圳官方的匿名人士告訴中國房地產(chǎn)報(bào)記者，無論是市里表態(tài)還是省里提出要求，主要針對的就是社會負(fù)面影響大的問題房企，自救困難或處置難度較高的更是今后關(guān)注的重點(diǎn)對象。

“主要是已經(jīng)出現(xiàn)明顯債務(wù)違約，且不符合‘三道紅線’要求的房企?！敝袊康禺a(chǎn)數(shù)據(jù)研究院院長陳晟分析稱。

李宇嘉稱：“雖然強(qiáng)調(diào)了恒大，但并非特指恒大或某幾家房企。無論是總部在深圳，還是項(xiàng)目在深圳，凡是出現(xiàn)債務(wù)違約風(fēng)險(xiǎn)的企業(yè)，都會按照這個(gè)統(tǒng)一原則來處置?！?/p>

今年3月16日國務(wù)院金融穩(wěn)定發(fā)展委員會召開專題會議，強(qiáng)調(diào)防范化解房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)后，各地及相關(guān)央企、國企、優(yōu)質(zhì)民企收并購出險(xiǎn)房企項(xiàng)目、協(xié)助化解債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的進(jìn)展明顯提速。

以恒大為例，截至3月27日，全國范圍內(nèi)已復(fù)工項(xiàng)目734個(gè)，復(fù)工率達(dá)95%。其中有424個(gè)項(xiàng)目已恢復(fù)至正常施工水平，占比55%，全國復(fù)工總?cè)藬?shù)達(dá)到15.4萬人。

“‘市場化、法制化’的核心與前提是確保樓盤復(fù)工復(fù)產(chǎn)有序推進(jìn)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場良性循環(huán)，維護(hù)消費(fèi)者權(quán)益?！标愱杀硎?。

應(yīng)對債務(wù)壓力的雅居樂同樣在積極運(yùn)籌。為緩解資金壓力，去年下半年其出售14項(xiàng)非核心物業(yè)，總額約28億元。今年1月24日，又以18.44億元出售廣州利合集團(tuán)26.66%的股權(quán)給中海地產(chǎn)。3月25日，雅居樂集團(tuán)間接子公司與海螺創(chuàng)業(yè)再次簽訂股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議，將旗下湖南惠明環(huán)?？萍加邢薰?0%的股權(quán)出售給該公司，總代價(jià)為6.62億元。至此雅居樂已向海螺創(chuàng)業(yè)出售了6家公司股權(quán)，總計(jì)約17.91億元。

“企業(yè)不能坐等政府救助或坐等市場新一輪回升救助，要積極出售優(yōu)質(zhì)自有資產(chǎn)換取現(xiàn)金流自救?！崩钣罴伪硎?。

4月伊始，資金危機(jī)已半年的佳兆業(yè)迎來了“白武士”。央企招商蛇口在完成并購債數(shù)月后，與長城資產(chǎn)一起宣布將共同梳理佳兆業(yè)在粵港澳大灣區(qū)的城市更新儲備資源。

風(fēng)雨飄搖的花樣年同樣釋放出積極的化債信號。4月11日，花樣年聯(lián)合彩生活發(fā)布公告稱，與粵民投另類私募基金管理簽訂重組及投資顧問服務(wù)協(xié)議，聘請其為重組及投資顧問、并作為花樣年債務(wù)重組潛在戰(zhàn)略投資人協(xié)助方案落實(shí)。按照公告，粵民將在多個(gè)方面為花樣年、彩生活提供協(xié)助，包括債務(wù)重組、資產(chǎn)出售等多個(gè)方面。

“化債的方式，除了企業(yè)出售資產(chǎn)自救，還可能包括國企央企介入、四大資產(chǎn)管理公司AMC介入，以及土地被政府回購或項(xiàng)目被政府收購作為保障性住房等。”陳晟總結(jié)稱，對于一些難啃的“硬骨頭”，也可能由大型資產(chǎn)管理公司協(xié)同國企央企在股權(quán)層面進(jìn)行處置。目前，針對一些問題項(xiàng)目，華僑城、美的、碧桂園、招商蛇口等國企和優(yōu)質(zhì)民企已經(jīng)開始了項(xiàng)目的盡調(diào)工作，但介入的速度和處置的力度還不夠果斷和堅(jiān)決。

“有一些問題房企，通過影子銀行、土地前融等國家明令禁止的方式進(jìn)行超融（超過自身資產(chǎn)的融資），導(dǎo)致在風(fēng)險(xiǎn)化解的過程中，很多項(xiàng)目凈資產(chǎn)難以覆蓋債務(wù)，因此投資人同樣需要承擔(dān)一部分損失，只有這樣才會有相關(guān)企業(yè)愿意介入處置。”李宇嘉分析稱。

某大型AMC內(nèi)部人士告訴記者，雖然深圳明確了問題房企化債處置思路，但近期政府方面與AMC之間并沒有過多聯(lián)系，也沒有提出相關(guān)要求。目前，該公司管理層已參與到恒大化債工作中，正保持聯(lián)絡(luò)與合作。在不良資產(chǎn)處置方面，該公司堅(jiān)持正常經(jīng)營原則，與多家問題房企均有聯(lián)系，有關(guān)工作正在推進(jìn)，但主要側(cè)重于項(xiàng)目層面。

化解房企債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，確保樓盤交付時(shí)重中之重。對此，陳晟建議，要迅速建立房地產(chǎn)樓盤交付保險(xiǎn)制度，推進(jìn)購房端資金合理安全流入項(xiàng)目循環(huán)。

四十余年來，廣東作為改革開放先行地和試驗(yàn)田，經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅猛，企業(yè)數(shù)量不斷增加，企業(yè)破產(chǎn)也層出不窮。記者注意到，2019年一篇廣東省高級人民法院《破產(chǎn)審判：市場主體的拯救與退出》的文章稱，1月14日，深圳中院破產(chǎn)法庭正式揭牌成立，為營造市場化國際化法治化營商環(huán)境，助力粵港澳大灣區(qū)建設(shè)提供強(qiáng)有力司法服務(wù)和保障。