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“未來10年,住宅每年的銷售規(guī)模會逐年下降,住宅開發(fā)的收益水平也會有所降低?！?月25日,在金地(集團)股份有限公司(以下簡稱“金地集團”,600383.SH)2021年度業(yè)績說明會上,該公司董事長凌克對行業(yè)走勢作出了這樣的判斷。他表示,未來要適度提高持有型物業(yè)的規(guī)模,才能使金地集團的銷售額、利潤保持穩(wěn)定及增長。

2021年,金地集團實現(xiàn)簽約金額2867.1億元,同比增長18.15%,跑贏了不少同行。2022年,該公司預(yù)計有4500億元至4800億元的可售資源,但并未公布銷售目標(biāo),只表示“力爭全年保持銷售規(guī)模穩(wěn)定”。

對于今年的投資預(yù)算,金地集團也沒有給出清晰的指引,但明確了要適度調(diào)配好開發(fā)型物業(yè)與持有型物業(yè)的投資比例,進(jìn)一步加強非住宅業(yè)務(wù)的拓展及競爭力等原則。在該公司管理層看來,房地產(chǎn)市場已進(jìn)入調(diào)整階段,房企要從增量向存量進(jìn)行思維,因此需要積極調(diào)整收入結(jié)構(gòu),配置合適資源布局自持資產(chǎn)、服務(wù)、科技等業(yè)務(wù)賽道。

今年60%可售產(chǎn)品在長三角、珠三角

判斷“市場環(huán)境依然嚴(yán)峻”

對于金地集團來說,這份成績單還算可圈可點。

2021年,除了銷售方面表現(xiàn)搶眼外,金地集團的營業(yè)收入也錄得了18.16%的增長,達(dá)992.32億元。其中,房地產(chǎn)項目結(jié)算面積563.56萬平方米,同比上升21.48%,結(jié)算收入883.63億元,同比上升17.54%。

受市場下行及疫情影響,該公司2021年的項目結(jié)算規(guī)模和結(jié)算毛利率不及預(yù)期,實現(xiàn)歸屬母公司凈利潤94.1億元,同比下降9.5%,房地產(chǎn)業(yè)務(wù)結(jié)算毛利率為19.65%,同比降低 13.91個百分點。

對于凈利潤的下滑,金地集團高級副總裁韋傳軍表示,一方面是因為去年下半年部分同行暴雷,為了緩解現(xiàn)金流壓力而降價促銷,把行業(yè)價格往下拉,公司對部分項目計提了減值準(zhǔn)備。另一方面,由于疫情的影響,原定的交付結(jié)轉(zhuǎn)面積沒有達(dá)成。

對于2022年,金地集團態(tài)度謹(jǐn)慎,在年報中強調(diào)“目前市場環(huán)境依然嚴(yán)峻”。今年第一季度,該公司實現(xiàn)455億元的簽約金額,同比下滑34%。雖然有不少投資者追問今年的銷售目標(biāo),但該公司管理層都未正面回應(yīng),只透露全年預(yù)計有4500億元至4800億元的可售資源,且結(jié)構(gòu)有所優(yōu)化,60%集中在長三角、珠三角,“希望能夠?qū)崿F(xiàn)銷售業(yè)績平穩(wěn)”。

在投資端,金地集團的策略也有調(diào)整。據(jù)介紹,自去年下半年行業(yè)銷售陷入低迷、融資端口收緊后,該公司便主動暫緩了投資,進(jìn)一步聚焦高能級城市,加大上海、北京、深圳的深耕力度,控制三四線城市投資下沉。全年投資地塊111宗,總投資額約1309億元,權(quán)益投資額約523億元,新增總土地儲備約1636萬平方米,其中權(quán)益儲備約648萬平方米。其中,一二線城市投資占比65%,市場流動性更好、安全性更高的一線城市投資占比提升至34%。

金地集團的管理層透露,今年將繼續(xù)堅持投資主流地段、主流客戶、主流產(chǎn)品的高流動性項目,關(guān)注能級比較強的一二線城市,爭取有更好收益。據(jù)介紹,該公司也在關(guān)注收并購方面的機會,原則是優(yōu)中選優(yōu),第一季度已經(jīng)收購了一些項目。

2021年初,金地集團計劃新開工面積約為988萬平方米,半年報調(diào)增至1681萬平方米,最終全年實際完成新開工面積1843萬平方米。2021年初,該公司計劃竣工面積1362萬平方米,半年度調(diào)整至1450萬平方米,最終全年實際完成竣工面積1534萬平方米。2022年,金地集團計劃新開工面積634萬平方米,竣工面積1536萬平方米。

對于新開工面積的銳減,凌克的解釋是:“年報中的新開工計劃是按目前擁有的土地項目統(tǒng)計出來的新開工,半年時會根據(jù)更新的情況調(diào)整,因為今年新的投資也會形成新開工,包括下半年拿的地,由于開發(fā)效率提升,當(dāng)年也會形成新開工,按近年經(jīng)驗數(shù)據(jù),年初的計劃到年中時會上調(diào)?！?/span>

調(diào)整收入結(jié)構(gòu)

計劃探索養(yǎng)老、教育、家居生活等領(lǐng)域

經(jīng)歷了2021年的巨變,業(yè)內(nèi)對2022年的行業(yè)表現(xiàn)都不抱樂觀的預(yù)期。穆迪預(yù)計2022年全國范圍內(nèi)的合同銷售量將下降10%至15%?；葑u認(rèn)為2020年和2021年的每年約15億平方米至16億平方米的銷售量是不可持續(xù)的,表示政策的決定性變化應(yīng)該會改善一級住房市場的情緒,但2022年的銷售額仍將下降25%至30%。

凌克也表示,2021年下半年以來,房地產(chǎn)市場出現(xiàn)明顯下行,當(dāng)前行業(yè)政策已由適度糾偏逐步轉(zhuǎn)向放松,基于促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)良性循環(huán)的需要,預(yù)計政策將繼續(xù)漸進(jìn)式寬松以穩(wěn)定房地產(chǎn)市場,當(dāng)前銷售市場需求低迷,需要需求端政策的實質(zhì)性放松以對沖市場下行。在他看來,房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)進(jìn)入下半場,城市化的速度會逐步降低,行業(yè)銷售規(guī)模持續(xù)下降也將是大勢所趨。

面對行業(yè)發(fā)展的新形勢,金地集團提出的應(yīng)對策略是穩(wěn)步調(diào)整發(fā)展模式,追求利潤總額和總規(guī)模的持續(xù)均衡增長。在住宅開發(fā)業(yè)務(wù)進(jìn)入下行通道的大趨勢下,積極調(diào)整收入結(jié)構(gòu),配置合適資源布局自持資產(chǎn)、服務(wù)、科技等業(yè)務(wù)賽道。

金地集團是較早開展多元化業(yè)務(wù)的房企之一,除了住宅開發(fā)業(yè)務(wù),旗下還有商場、寫字樓、產(chǎn)業(yè)園、長租公寓等持有型物業(yè),以及物業(yè)、代建等業(yè)務(wù)板塊。2021年,其物業(yè)板塊的營業(yè)收入同比增長了29.31%至52.79億元,物業(yè)出租及其他業(yè)務(wù)實現(xiàn)收入 34.66億元,同比增長 14.47%。期內(nèi),“金地物業(yè)”更名為“金地智慧服務(wù)”,新增外拓合約面積超7000萬平方米。截至2021 年末合約管理面積突破3.3億平方米,其中外拓占比高達(dá)71%,非住業(yè)態(tài)占比達(dá) 15%。

據(jù)了解,金地集團早在2006年就已進(jìn)入代建行業(yè),2018年正式設(shè)立專門的代建公司深耕代建領(lǐng)域。截至2021年底,其代建業(yè)務(wù)已布局全國超30座城市、管理服務(wù)項目近90個,累計開發(fā)管理面積超1500萬平方米,其中住宅項目累計貨值超過880億元, 商辦項目投資規(guī)模超過400億元,累計政府公建面積超過400萬平方米。

相較其他房企,金地集團多元業(yè)務(wù)的分拆上市步伐啟動得較晚?！澳壳靶聵I(yè)務(wù)上市還沒有時間表。公司從整體戰(zhàn)略出發(fā),將選擇合適的時機進(jìn)行資本運作?！绷杩说谋響B(tài)為投資者留下了一個念想。

除了現(xiàn)有的業(yè)務(wù),金地集團還計劃穩(wěn)步向養(yǎng)老、體育、教育、家居生活等產(chǎn)業(yè)探索實踐,尋找更多未來發(fā)展的增長點。只不過,從該公司目前的收入結(jié)構(gòu)來看,非地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)還難以對整體營業(yè)收入產(chǎn)生重要影響。2021年,在金地集團992.32億元的營業(yè)收入中,房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)依然占據(jù)了高達(dá)89%的比例。

原標(biāo)題：預(yù)測未來行業(yè)規(guī)模下行 金地擬加倉持有型物業(yè)