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此前4月28日,中梁控股集團(tuán)有限公司(以下簡(jiǎn)稱(chēng)“中梁控股”)也發(fā)布公告稱(chēng),為改善公司整體財(cái)務(wù)狀況,擬推動(dòng)公司旗下兩筆分別于5月和7月到期的美元債券進(jìn)行交換展期,預(yù)期兩筆就債券實(shí)際平均展期期限為1.4年。此外,中梁控股還指出,一筆將于2022年8月到期的私募美元債,存量規(guī)模1.5億美元,已于4月26日簽訂“再融資貸款” 協(xié)議,展期至2023年。

實(shí)際上,自2021年下半年以來(lái),房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境發(fā)生劇烈變化,行業(yè)整體銷(xiāo)售情況下滑,境外融資功能喪失,境內(nèi)融資不斷收緊。在此背景下,民營(yíng)房企面臨整體流動(dòng)性壓力,為了化解流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn),不少房企尋求債券展期,以時(shí)間換空間。

在一位機(jī)構(gòu)分析師看來(lái),目前的行業(yè)形勢(shì)下,不少房企尋求債務(wù)展期是一種無(wú)奈之舉,但也是當(dāng)下房企平衡到期債務(wù)和穩(wěn)定經(jīng)營(yíng)的最佳選擇,應(yīng)理性看待。

20家房企超35筆債券展期

2021年,房地產(chǎn)行業(yè)面臨了超萬(wàn)億元的償債規(guī)模壓力。機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示,房地產(chǎn)企業(yè)2022年預(yù)計(jì)到期債務(wù)約9603億元,雖然同比下降約25%,但嘗債規(guī)模仍處于高位。在此背景下,推動(dòng)臨期債券展期已成為眾多房企應(yīng)對(duì)債務(wù)壓力的首要選擇。

據(jù)中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者不完全統(tǒng)計(jì),最近一年內(nèi)有20家房企對(duì)旗下超35筆債券進(jìn)行過(guò)交換展期行為,涉及其中的既有融創(chuàng)中國(guó)、恒大地產(chǎn)、中梁控股、正榮地產(chǎn)、龍光集團(tuán)等千億規(guī)模房企,同時(shí)也有花樣年、當(dāng)代置業(yè)、鴻坤地產(chǎn)等中小型房企。

去年下半年,不少房企債券展期行為發(fā)生在部分債券已經(jīng)出現(xiàn)違約現(xiàn)象后,而今年以來(lái),不少房企吸取出險(xiǎn)房企的教訓(xùn),開(kāi)始主動(dòng)進(jìn)行債務(wù)管理,針對(duì)年內(nèi)到期的債券提前進(jìn)行交換要約或展期。

展期形式也不相同。有的房企是到一期展一期,例如新力地產(chǎn)、陽(yáng)光城等;而有的房企則是將年內(nèi)到期債券一起展期,例如中梁控股此前發(fā)布公告聲稱(chēng)將旗下三筆存續(xù)債券全部展期,展期后公司年內(nèi)也再無(wú)到期債券。

華東某房企證券部人士表示,展期不等于“逃廢債”,展期跟違約也不是一個(gè)性質(zhì)。違約是指企業(yè)債務(wù)到期直接不兌付,也就是常說(shuō)的債務(wù)暴雷;展期則是在債券到期前的合理時(shí)間內(nèi)主動(dòng)與債券持有人充分協(xié)商。一般來(lái)說(shuō),展期有一些附加條件。

從目前已有的房企債券展期行為來(lái)看,房企給出的展期條件基本上都是上調(diào)利率以及額外的增信措施。

其中,增信措施主要分為兩種,一種是公司管理層做擔(dān)保,例如融創(chuàng)中國(guó)公告?zhèn)鶆?wù)展期時(shí)稱(chēng)計(jì)劃提供公司董事會(huì)主席孫宏斌的無(wú)限連帶責(zé)任保證擔(dān)保等作為增信措施;鴻坤地產(chǎn)也在債務(wù)展期時(shí)追加了公司及實(shí)際控制人的擔(dān)保措施。另一種增信措施則是用項(xiàng)目或項(xiàng)目公司股權(quán)做資產(chǎn)增信,例如龍光集團(tuán)旗下債券“19龍控01”的展期方案中就提到將用旗下兩個(gè)項(xiàng)目公司的29%股權(quán)及對(duì)應(yīng)全部收益用于增信;中梁控股也在展期公告中指出,會(huì)設(shè)立開(kāi)發(fā)物業(yè)增信包,并承諾部分優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目銷(xiāo)售套現(xiàn)后的自由現(xiàn)金流凈額的50%將優(yōu)先歸集用作歸還或回購(gòu)展期的美元債。

此外,在當(dāng)前市場(chǎng)環(huán)境下,債券展期也是監(jiān)管層認(rèn)可的一種債務(wù)處理方式。今年2月,證監(jiān)會(huì)在公開(kāi)回復(fù)債券監(jiān)管時(shí)就曾表示,債券發(fā)行人可通過(guò)提前協(xié)商債務(wù)展期、債券置換等方式籌措償債資金,有效化解償債風(fēng)險(xiǎn)。3月25日,銀保監(jiān)會(huì)也公開(kāi)表示鼓勵(lì)有還款意愿、吸納就業(yè)能力強(qiáng)的行業(yè)和企業(yè),通過(guò)展期等方式紓困解難。

宏觀環(huán)境改善,房企仍需多途徑“自救”

那么,推動(dòng)債券展期是否房企緩解債務(wù)壓力的有效措施?

在上述房企證券部人士看來(lái),答案是肯定的。“目前政策面已經(jīng)見(jiàn)底,市場(chǎng)面的刺激政策不斷出臺(tái),雖然政策傳導(dǎo)還需時(shí)日,但毫無(wú)疑問(wèn)行業(yè)最危險(xiǎn)的時(shí)間已經(jīng)過(guò)去。”

自去年12月以來(lái),中央及地方密集出臺(tái)較為寬松的樓市刺激政策,多措并舉緩解房企資金壓力。今年以來(lái),各地限購(gòu)限貸政策陸續(xù)放開(kāi),居民按揭支持力度不斷加大,預(yù)售資金監(jiān)管趨勢(shì)放松,局部債券展期為等待市場(chǎng)面轉(zhuǎn)暖贏得寶貴時(shí)間。

具體來(lái)看,據(jù)公開(kāi)報(bào)道不完全統(tǒng)計(jì),今年以來(lái)已有超65個(gè)城市放松樓市調(diào)控政策,僅“五一”期間就有嘉興、徐州、無(wú)錫、惠州、中山等10個(gè)城市發(fā)布地產(chǎn)新政。

在金融政策方面,雖然并購(gòu)貸等熱點(diǎn)政策還未形成規(guī)模發(fā)展,但5月以來(lái)央行、銀保監(jiān)會(huì)、深交所、上交所紛紛出臺(tái)落實(shí)金融支持穩(wěn)經(jīng)濟(jì)工作的措施,均對(duì)房企融資做了部署安排。

不過(guò),一位已經(jīng)尋求過(guò)債券展期的房企內(nèi)部人士表示,宏觀環(huán)境改善的同時(shí),房企還是要更關(guān)注自身的經(jīng)營(yíng)優(yōu)化,要有對(duì)應(yīng)的策略。

“展期只是將債務(wù)兌付期限延后了,但到期仍然要兌付,所以對(duì)企業(yè)來(lái)說(shuō),展期只是贏得了一定的籌措辦法的時(shí)間,并非徹底解決了問(wèn)題。”該人士提到,要想實(shí)現(xiàn)債務(wù)順利兌付,接下來(lái)在融資端,房企應(yīng)該加強(qiáng)與合作的金融機(jī)構(gòu)的溝通,增強(qiáng)互信,避免發(fā)生債務(wù)擠兌情況,同時(shí)要積極拓展區(qū)域性銀行、前融機(jī)構(gòu)、資產(chǎn)管理公司等金融合作方資源,借助這些資本力量盡量盤(pán)活資產(chǎn)。此外房企還要盡可能充分利用展期債券價(jià)格下跌的時(shí)機(jī),積極回購(gòu),化解債務(wù)負(fù)擔(dān)。

在經(jīng)營(yíng)端,上述人士也提到,企業(yè)還要根據(jù)市場(chǎng)動(dòng)態(tài)制定有效的銷(xiāo)售去化措施,加快銷(xiāo)售,以實(shí)現(xiàn)資金回籠,增厚資金安全墊。

中房報(bào)記者 付珊珊 上海報(bào)道

原標(biāo)題：萬(wàn)億債務(wù)壓頂:近一年內(nèi)20家房企超35筆債券尋求展期