世界人居

海石 中房報(bào)記者 樊永鋒 北京 河北滄州報(bào)道

斥資50億元、圈地3100畝傾力打造的河北省滄州市十大城建項(xiàng)目之一京津之門,欲在滄州開啟“門”字地標(biāo)與高端住宅開發(fā)的新賽道,深耕多年后接連遭遇麻煩。

據(jù)工商登記信息顯示,項(xiàng)目開發(fā)商德奧達(dá)投資集團(tuán)有限公司于2000年創(chuàng)立于北京,是以開展汽車貿(mào)易及服務(wù)為主業(yè)的綜合性集團(tuán),為中國工商聯(lián)汽車經(jīng)銷商商會(huì)常務(wù)理事單位,下屬五個(gè)全資子公司,是一汽奧迪、大眾品牌轎車和奔馳品牌商務(wù)車特許經(jīng)銷商,京津之門是其跨界投資的首個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目。

4月23日,京津之門項(xiàng)目北區(qū)在建高層住宅樓(對(duì)外推廣案名“京津公館”)業(yè)主在網(wǎng)上反映稱,該樓盤自2019年對(duì)外銷售后多次停工,延期交付甚至爛尾的風(fēng)險(xiǎn)引發(fā)業(yè)主擔(dān)憂。業(yè)主介紹,該項(xiàng)目此前以有官司糾紛為由遲遲不動(dòng)工,但在官司解除后依然沒有復(fù)工跡象。按照購房合同約定,項(xiàng)目原計(jì)劃在2022年12月底交房。

在此之前,京津之門北區(qū)京津公館項(xiàng)目的其他業(yè)主也在網(wǎng)上表達(dá)了同樣訴求。對(duì)此,滄縣縣委辦公室回應(yīng):會(huì)督促項(xiàng)目各方盡快實(shí)現(xiàn)復(fù)工,爭取按時(shí)交房。但這一表態(tài)至今并未帶來實(shí)質(zhì)性改變。

有所進(jìn)展的是,京津之門北區(qū)高層住宅施工現(xiàn)場已進(jìn)行了施工方企業(yè)logo標(biāo)識(shí)更迭,由中建二局更換為天津二建建筑工程有限公司(以下簡稱“天津建工”)。據(jù)悉,天津建工目前正在負(fù)責(zé)京津之門南區(qū)項(xiàng)目施工,不過,這一變化至今未使項(xiàng)目復(fù)工。

4月27日,京津之門項(xiàng)目營銷中心有工作人員向中國房地產(chǎn)報(bào)記者表示,開發(fā)商滄州德奧達(dá)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司(以下簡稱“滄州德奧達(dá)”)與施工方中國建筑第二工程局有限公司(以下簡稱“中建二局”)目前仍在協(xié)調(diào)中,由于疫情等原因,復(fù)工時(shí)間未確定。

緊鄰滄州市西郊,歸口滄縣管轄的京津之門,因投資規(guī)模和開發(fā)體量創(chuàng)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)開發(fā)之最,項(xiàng)目落地以來倍受矚目,在2013年京津之門奠基時(shí)的高光時(shí)刻,被冠以“滄州十大城建項(xiàng)目”的榮譽(yù)。

該項(xiàng)目啟動(dòng)至今并未迎來理想預(yù)期。按照項(xiàng)目最初的計(jì)劃,規(guī)劃用地總面積為3100畝,其中1400畝用于房地產(chǎn)開發(fā),1700畝用于園林綠化,將重點(diǎn)開發(fā)建設(shè)高端住宅、地標(biāo)建筑及“西湖”水系工程。

然而,目前的建設(shè)現(xiàn)狀與宣傳規(guī)劃差距懸殊。記者在現(xiàn)場走訪發(fā)現(xiàn),開發(fā)多年后,只有圈而未建的成片閑置土地和多個(gè)“半拉子”疑似爛尾工程,構(gòu)筑起了京津之門現(xiàn)有輪廓。而支撐超大樓盤核心項(xiàng)目開發(fā)的“門”建筑和滄州版“西湖”難尋蹤影。

在成片閑置土地的南、北方向,分別建有獨(dú)棟別墅、花園洋房及高層住宅等項(xiàng)目,工程施工均陷入停滯和疑似爛尾。滄州某建材企業(yè)負(fù)責(zé)人指出,如同陷入“魔咒”一般,京津之門多個(gè)住宅項(xiàng)目都出現(xiàn)開工即停工現(xiàn)象,購房者維權(quán)與官司纏身交織并存,正成為該項(xiàng)目近年來的開發(fā)常態(tài)。如何扭轉(zhuǎn)頹勢,滄州德奧達(dá)正在面臨嚴(yán)峻考驗(yàn)。

多個(gè)子項(xiàng)目停工

“前腳房子剛買過,后腳樓盤便遭遇了停工。”4月20日,滄州京津公館購房業(yè)主程華向中國房地產(chǎn)報(bào)記者表示,2019年10月,他在京津之門營銷中心選購京津公館小區(qū)住房一套。但購房不久該樓盤施工就戛然而止,停工至今已有一年多,目前絲毫沒有復(fù)工跡象。經(jīng)多方投訴無果后,除了等待觀望,他已別無選擇。程華表示,同他一起陷入焦急等待的還有100多位購房者。

期間,有京津之門購房業(yè)主代表約見滄州德奧達(dá)與滄縣住房和城鄉(xiāng)建設(shè)管理局等相關(guān)負(fù)責(zé)人,并向滄縣黨委政府進(jìn)行網(wǎng)上反映,各方回應(yīng)莫衷一是。

2021年12月6日,滄縣縣委辦公室在對(duì)網(wǎng)上反映京津之門高層住宅樓陷入長期停擺回應(yīng)中稱:經(jīng)調(diào)查,滄州德奧達(dá)與中建二局之間存在經(jīng)濟(jì)糾紛,導(dǎo)致施工單位撤場停工。目前,滄州德奧達(dá)與中建二局經(jīng)濟(jì)糾紛案二審終審,滄州德奧達(dá)勝訴。我們正督促開發(fā)公司啟動(dòng)項(xiàng)目施工,爭取按時(shí)交房。此外,復(fù)工后將督促施工單位嚴(yán)格按照設(shè)計(jì)要求進(jìn)行除銹、除污染處理,堅(jiān)決保證施工質(zhì)量。

時(shí)隔數(shù)月,京津之門相關(guān)工作人員向記者表示,開發(fā)商現(xiàn)在仍與中建二局協(xié)調(diào)中,又因當(dāng)前疫情防控等原因,短期內(nèi)復(fù)工無望。不過,開發(fā)商不會(huì)因此跑路,復(fù)工是遲早的事。

上述承諾并未給購房者服下“定心丸”。程華認(rèn)為,目前京津之門高層住宅樓并沒有明顯重啟施工的跡象,即使能實(shí)現(xiàn)在近期復(fù)工,但臨近購房合同中約定交房日期,延期交付已成事實(shí)。業(yè)主指出,停工以來由于未作防護(hù)處理,裸露在樓板之外的鋼筋經(jīng)過長時(shí)間風(fēng)化和雨水沖刷已經(jīng)出現(xiàn)銹蝕,房屋地下室存在大面積的積水,墻體磚塊也有不同程度損毀。停工所暴露出一系列房屋建筑質(zhì)量問題,在今年即將到來的雨季或?qū)⒂用黠@。

4月中旬,中國房地產(chǎn)報(bào)記者經(jīng)實(shí)地走訪發(fā)現(xiàn),停工已久的京津公館位于京津之門北區(qū)(F區(qū)1-6號(hào)樓;G區(qū)7號(hào)、16號(hào)樓),現(xiàn)規(guī)劃建設(shè)為8棟高層住宅樓,其中,F區(qū)5號(hào)樓施工是由浙江海天建設(shè)集團(tuán)有限公司(以下簡稱“海天建設(shè)”)負(fù)責(zé),其余7棟均由中建二局負(fù)責(zé)承建。截至目前,F區(qū)1、2、5號(hào)樓已獲批商品房預(yù)售許可證,目前集中對(duì)外銷售的為1、2號(hào)樓。

記者注意到,各樓棟間的施工進(jìn)度不一:31層高的5號(hào)樓現(xiàn)已封頂;1、2號(hào)樓尚未封頂,但已建至20余層高,處于施工收尾階段;其余幾棟施工進(jìn)度相對(duì)緩慢,其中,仍有3棟處于墊層施工階段。

在現(xiàn)場,除了零星的工作人員看護(hù)外,未見施工人員作業(yè),裸露于建筑之外的鋼筋隨處可見,表面已是銹跡斑斑。記者放眼望去,周圍荒草叢生的成片閑置地塊已成為放牧者專場。

京津公館施工停滯并非孤例,京津之門南、北區(qū)在建住宅項(xiàng)目及較早開發(fā)B區(qū)(對(duì)外推廣案名“福喜島”)別墅項(xiàng)目均已停工停建。數(shù)十輛施工運(yùn)輸車輛整齊劃一停放在現(xiàn)場一處院落內(nèi),承接京津之門南北區(qū)工程的三個(gè)標(biāo)段施工方駐地人跡稀少,有的僅剩少量留守人員,有的則已人去樓空。

在京津公館施工現(xiàn)場東北方向不遠(yuǎn)處,是中建二局現(xiàn)場施工人員駐地,由二層簡易板房搭建的臨時(shí)生活和辦公場所,圍柵欄處仍清晰可見“中國建筑”字樣。場區(qū)內(nèi)已破敗不堪,板房上下兩層均已空無一人。

據(jù)了解,京津公館由中建二局和海天建設(shè)負(fù)責(zé)承建的兩個(gè)標(biāo)段工程已相繼停工,有標(biāo)段停工已長達(dá)1年之久。由天津建工承建的京津之門南區(qū)項(xiàng)目A區(qū)DP1-15號(hào)住宅樓及地下車庫工程(花園洋房),自2021年底以來停工至今,施工現(xiàn)場僅有少量人員留守。而開發(fā)建成多年的京津之門B區(qū),有62棟獨(dú)棟別墅分布,雖然建筑主體已完工,但部分別墅外立面保溫層和窗戶玻璃仍處于未安裝狀態(tài),始終未對(duì)外銷售,同樣陷入長期停擺的尷尬境地。

經(jīng)過記者多方了解,目前復(fù)工情況依舊撲朔迷離。

項(xiàng)目陷資金周轉(zhuǎn)困局

“京津公館長期停擺與復(fù)工難,已對(duì)開發(fā)商在當(dāng)?shù)氐男蜗笤斐闪讼麡O影響?！睖嬷莸聤W達(dá)有工作人員向記者透露,問題根源是中建二局管理上出了問題。尤其是施工過程對(duì)進(jìn)度把控松懈延誤工期,還有資金使用缺乏規(guī)范,疑似有預(yù)付工程款被挪用的情況。

5月5日,記者多次致電中建二局辦公室和企劃部,由于電話均未能接通,這一說法未經(jīng)證實(shí)。

記者從河北省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳于2021年1月26日印發(fā)的《通報(bào)》中發(fā)現(xiàn),京津之門的確存有施工管理不規(guī)范現(xiàn)象,其存在問題是:該項(xiàng)目三個(gè)標(biāo)段僅有一個(gè)項(xiàng)目經(jīng)理,并且項(xiàng)目經(jīng)理有超范圍執(zhí)業(yè)、履職不到位等問題,施工單位為中建二局。

前述滄州某建材企業(yè)負(fù)責(zé)人認(rèn)為,滄州德奧達(dá)與中建二局間的經(jīng)濟(jì)(合同)糾紛或是京津公館施工陷入停滯的“導(dǎo)火索”,其背后反映出的資金承壓問題已傳導(dǎo)至項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)的各個(gè)環(huán)節(jié)。

據(jù)天眼查收錄的滄州德奧達(dá)與中建二局相關(guān)合同糾紛的一審法律文書(2021年冀0921民初1482號(hào))顯示,雙方爭執(zhí)頗多,較為突出的是對(duì)于工程款撥付上存在明顯分歧。滄州德奧達(dá)表示,截至2020年9月30日,中建二局完成滄州德奧達(dá)所承包工程的工程量為65803284.08元。截至2020年2月10日,滄州德奧達(dá)向中建二局支付工程款為41086256.12元。對(duì)此,中建二局則認(rèn)為,已實(shí)際收到的工程款37968388.72元,對(duì)于尾款不予認(rèn)可。

“這也從側(cè)面印證中建二局在承建京津之門中資金承壓的一面?！币晃徊辉妇呙姆康禺a(chǎn)行業(yè)人士向記者表示,建筑企業(yè)資金的充足寬裕程度直接決定著工程施工進(jìn)度。從滄州德奧達(dá)與中建二局經(jīng)濟(jì)糾紛中可以窺見雙方均已出現(xiàn)資金緊繃的情況。

雙方的資金緊繃也導(dǎo)致員工工資被拖欠。有關(guān)京津之門的網(wǎng)上投訴內(nèi)容顯示,一位自稱在中建二局京津之門項(xiàng)目部任職廚師者表示,在他于2019年8月下旬辭職前,中建二局京津之門項(xiàng)目部連續(xù)拖欠其2個(gè)月工資共計(jì)11940元,直至2020年7月底,經(jīng)滄州市人力資源和社會(huì)保障局協(xié)調(diào)得以解決。

京津之門南區(qū)項(xiàng)目停工同樣與資金承壓密不可分。施工方天津建工有關(guān)負(fù)責(zé)人向記者表示,該項(xiàng)目為建設(shè)15棟多層住宅樓,工程施工已過半,但自去年12月份以來停工至今。在他看來,主要是因施工單位資金緊張異常所致。由于天津建工與滄州德奧達(dá)簽訂施工合同中,約定項(xiàng)目整體建設(shè)至“正負(fù)零”時(shí)方可撥付工程款,施工方要在完工前需墊付運(yùn)轉(zhuǎn)資金達(dá)2億余元,導(dǎo)致施工方因資金周轉(zhuǎn)困難而被迫停工。如若復(fù)工,施工方先要向建筑材料供應(yīng)商支付鋼筋和水泥款共計(jì)5000余萬元。

京津之門一期項(xiàng)目施工方也有著類似遭遇。據(jù)中國裁判文書網(wǎng)顯示,2016年9月6日,河北唐山市豐南區(qū)人民法院作出民事裁定書(2016年冀0207民初2248號(hào) ),其內(nèi)容披露了中鐵十八局集團(tuán)第四工程有限公司承建京津之門一期一標(biāo)段工程期間,拖欠天津億德瑞環(huán)?？萍加邢薰句摬呢浛罴坝馄诶?63669.7元的事實(shí)。

自京津之門多個(gè)項(xiàng)目停工以來,不僅施工方陷入資金困局,記者梳理發(fā)現(xiàn),開發(fā)商滄州德奧達(dá)也深陷京津之門引發(fā)的建筑設(shè)備、廣告宣傳、土石方運(yùn)輸、工程施工等領(lǐng)域多起經(jīng)濟(jì)訴訟及案件。資金承壓可見一斑。

2021年9月27日,河北省滄縣人民法院在對(duì)滄州眾達(dá)土石方工程公司與滄州德奧達(dá)作出的非訴保全審查裁定書((2021年)冀0921財(cái)保35-01號(hào))中顯示,查封滄州德奧達(dá)冀(2018年)滄縣不動(dòng)產(chǎn)權(quán)第0000530號(hào)土地,由申請(qǐng)人滄州眾達(dá)土石方工程有限公司負(fù)擔(dān)。

事實(shí)上,為紓解企業(yè)資金壓力,滄州德奧達(dá)已相繼進(jìn)行股權(quán)和土地質(zhì)押融資。據(jù)天眼查顯示,2016年10月29日,德奧達(dá)投資集團(tuán)有限公司、石某元與王某鳳作為滄州德奧達(dá)三位(即全部)股東,分別向渤海國際信托股份有限公司(以下簡稱“渤海信托”)進(jìn)行股權(quán)出質(zhì),累計(jì)出質(zhì)金額為5000萬元。而在此前一天,滄州德奧達(dá)還將一宗占地面積36.7144公頃商服用地抵押給渤海信托,抵押金額40000萬元。

“一次開發(fā)3000余畝的樓盤,前期土地、建安等成本支出將消耗巨額資金。又因京津之門一期建成(別墅)項(xiàng)目至今未銷售,導(dǎo)致資金回籠不暢,只能采取融資維系項(xiàng)目資金周轉(zhuǎn)。這一體量放在當(dāng)下開發(fā),沒有上百億元資金周轉(zhuǎn)實(shí)力根本轉(zhuǎn)不動(dòng)。”前述房地產(chǎn)行業(yè)人士對(duì)記者說。

建設(shè)用地涉嫌未批先占

滄州德奧達(dá)的一宗土地抵押操作,也有諸多不尋常之處。

據(jù)滄州德奧達(dá)向渤海信托土地抵押的信息顯示,抵押地塊位于滄縣紙房頭鎮(zhèn)東紀(jì)家洼村,土地使用權(quán)證號(hào)為“滄國用(2013年)第006號(hào)”,抵押時(shí)間從2016年10月28日至2019年10月27日。

抵押到期后的半年多時(shí)間里,該宗地塊又以掛牌出讓方式重新出讓給滄州德奧達(dá)。據(jù)該宗地塊出讓信息顯示,2010年5月31日,滄州德奧達(dá)通過掛牌出讓獲得位于滄縣紙房頭鎮(zhèn)東紀(jì)家洼村北,一宗占地36.7144公頃商服(住宿餐飲)用地,成交價(jià)為15900萬元。

一宗地塊經(jīng)歷兩次“出讓”,且前后土地使用權(quán)人均為滄州德奧達(dá)。值得注意的是,該宗地塊在正式掛牌出讓前,已被滄州德奧達(dá)進(jìn)行土地抵押貸款,其提供的“滄國用(2013年)第006號(hào)”土地權(quán)屬證明引發(fā)普遍關(guān)注。在接受采訪時(shí),滄縣自然資源和規(guī)劃局土地利用科有關(guān)負(fù)責(zé)人以時(shí)間有些久遠(yuǎn)記不清楚為由,婉拒了記者采訪。

另據(jù)天眼查顯示,截至目前,滄州德奧達(dá)通過拍賣出讓共獲得6宗土地。除了位于東紀(jì)家洼村北的1宗地塊外,其余5宗地塊均位于滄縣紙房頭鎮(zhèn)大渡口村南,并且均在同一天被摘得,摘牌日期顯示為2016年6月22日。上述6宗地塊土地用途,分別為其他普通商品住房用地和住宿餐飲用地,累計(jì)出讓面積約1029畝,累計(jì)成交金額117800萬元。

照此統(tǒng)計(jì),京津之門目前獲批土地面積僅1000多畝,但該項(xiàng)目公眾號(hào)對(duì)外展示占地面積為3100畝。那么,京津之門實(shí)際占地情況又是怎樣的呢?

滄縣紙房頭鎮(zhèn)田家莊村委會(huì)有關(guān)負(fù)責(zé)人在接受采訪時(shí)向記者證實(shí),從2012年開始,滄州德奧達(dá)通過當(dāng)?shù)卣?陸續(xù)征用紙房頭鎮(zhèn)田家莊、吊莊村、東紀(jì)家洼村、大渡口村土地累計(jì)3100畝,土地補(bǔ)償款為每畝125000元,占用的土地大部分為村民可耕地以及兩處磚廠用地。此次征地較多的村大渡口村被占用近1200畝,吊莊村被占用1100余畝,東紀(jì)家洼村被占用700余畝,田家莊被占用100畝。“實(shí)際早在2008年前后,部分土地便已被滄州德奧達(dá)主要負(fù)責(zé)人圈占?！贝蠖煽诖逦瘯?huì)有關(guān)負(fù)責(zé)人向記者補(bǔ)充說。

針對(duì)京津之門土地涉嫌存在少批多占的情況,記者多次撥打滄縣自然資源和規(guī)劃局執(zhí)法大隊(duì)電話,但始終無人接聽。

京津之門項(xiàng)目存在的土地問題,不止一次被官方層面公開提及并作出處理。據(jù)此前河北省紀(jì)委監(jiān)委網(wǎng)站發(fā)布信息顯示,2016年11月中旬至2017年1月上旬,省委第九巡視組對(duì)滄州市進(jìn)行巡視期間發(fā)現(xiàn)京津之門等項(xiàng)目用地存在問題,向滄州市委反饋了巡視意見;2017年11月10日,滄州市委在關(guān)于巡視整改情況的通報(bào)中回應(yīng)稱:抽查滄縣有關(guān)資料發(fā)現(xiàn),滄州德奧達(dá)開發(fā)的京津之門項(xiàng)目,因未按規(guī)定時(shí)間繳納全部土地出讓金,產(chǎn)生滯納金1958.54萬元,并存在沒有繳納的問題。經(jīng)核查,該公司實(shí)際欠繳約1914萬元,責(zé)成有關(guān)部門開展資金收繳,現(xiàn)已挽回1914萬元的經(jīng)濟(jì)損失。

早在2003年,國土資源部發(fā)布《關(guān)于清理各類園區(qū)用地、加強(qiáng)土地供應(yīng)調(diào)控的緊急通知》,明文規(guī)定停止別墅類用地供應(yīng)。此后,由中央至地方對(duì)于別墅類土地政策持續(xù)加碼,呈現(xiàn)強(qiáng)化升級(jí)管控趨勢。在此背景下,滄州京津之門一期卻能順利開發(fā)建成單套面積800平方米、總占地近百畝的獨(dú)棟別墅群。

大渡口村委會(huì)有關(guān)負(fù)責(zé)人告訴記者,別墅建成時(shí)間距今有五六年,該項(xiàng)目所占土地為磚廠用地。關(guān)于項(xiàng)目是否已獲得用地批復(fù),這位負(fù)責(zé)人表示并不知情。

京津之門因土地問題曾被當(dāng)?shù)赝恋夭块T處罰。據(jù)滄縣人民法院作出的滄縣規(guī)劃和國土資源管理局與滄州德奧達(dá)相關(guān)“行政裁定書”(2017年冀0921行審223號(hào))顯示,滄州德奧達(dá)因違規(guī)用地,曾被滄縣規(guī)劃和國土資源管理局以“滄國土資罰字(2016年)第13021號(hào)”對(duì)其作出行政處罰決定?！熬┙蛑T的別墅項(xiàng)目,至今仍有手續(xù)沒辦完?！鼻笆鰷嬷莸聤W達(dá)工作人員對(duì)記者說。

(應(yīng)受訪者要求,文中程華為化名)