世界人居

英國政治學(xué)家帕金森經(jīng)過多年調(diào)查研究發(fā)現(xiàn),在行政管理中,行政機(jī)構(gòu)會(huì)像金字塔一樣不斷增多,行政人員的數(shù)目會(huì)不斷膨脹,每個(gè)人都很忙,但組織效率越來越低下。這種“金字塔上升”現(xiàn)象在房地產(chǎn)行業(yè)尤其明顯。

過去幾十年的高速發(fā)展使得房地產(chǎn)業(yè)規(guī)模迅速膨脹,依靠金融驅(qū)動(dòng)發(fā)展的房地產(chǎn)企業(yè)們在土地市場上揮金如土,靠著“土地儲(chǔ)備排名就是未來行業(yè)規(guī)模排名”的信念,攬下不少項(xiàng)目。隨著規(guī)模的膨脹,組織不斷裂變,區(qū)域公司、區(qū)域集團(tuán)遍布全國,人員數(shù)量也急劇增加。

機(jī)構(gòu)臃腫是組織大忌。隨著“三道紅線”、預(yù)售資金監(jiān)管等政策給這些房企當(dāng)頭一棒。在市場下行壓力下,這些房企遭遇流動(dòng)性危機(jī),不得不加速“瘦身”。

6月13日,陽光城集團(tuán)股份有限公司發(fā)布公告稱,擬將全資子公司杭州高光置業(yè)有限公司轉(zhuǎn)讓給濱江集團(tuán),股權(quán)轉(zhuǎn)讓對價(jià)為14.98億元。同時(shí)陽光城及高光置業(yè)原對中融信托負(fù)有的33.04億元還款義務(wù)轉(zhuǎn)由買方承擔(dān)。

陽光城并非個(gè)例。今年以來,已有包括世茂集團(tuán)、龍光集團(tuán)、正榮地產(chǎn)、大發(fā)地產(chǎn)、金科地產(chǎn)、富力地產(chǎn)、祥生控股在內(nèi)的多家房企轉(zhuǎn)讓旗下項(xiàng)目或資產(chǎn)。

在處置資產(chǎn)之外,房企精簡組織、優(yōu)化人員也在持續(xù)進(jìn)行,這些舉措即使不能從根本上解決問題,但也能解燃眉之急,為房企贏得一定生存空間。

頻繁轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)

在房地產(chǎn)流動(dòng)性緊張的情況下,通過出售資產(chǎn)償債或剝離負(fù)債成為眾多房企的選擇。同時(shí),監(jiān)管層也希望房企之間通過市場化并購化解流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn),并鼓勵(lì)部分房企發(fā)行不計(jì)入三道紅線的并購貸,來收購陷入流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)的房企的項(xiàng)目。

Wind數(shù)據(jù)顯示,2021年四季度以來,由于房企流動(dòng)性危機(jī)頻發(fā),使得全年收并購交易金額暴增至7455億元,其中第四季度交易金額占到一半左右。

在經(jīng)歷了去年四季度瘋狂甩賣資產(chǎn)之后,不少房企意識到,變賣資產(chǎn)的確可以救急,但并不能解決流動(dòng)性危機(jī)。而在買方市場下,不少房企的項(xiàng)目和資產(chǎn)被低價(jià)甩賣,對這些賣方而言也著實(shí)不劃算。

基于此,2022年以來,房地產(chǎn)領(lǐng)域的收并購規(guī)模有所下降,一季度規(guī)模在500億元左右。

一個(gè)明顯的現(xiàn)象是,今年以來,債務(wù)展期或提出債務(wù)交換要約的房企不斷增多,對不少房企而言,展期的確是主動(dòng)進(jìn)行債務(wù)管理的最佳選擇,但在有些房企看來,展期似乎都是奢侈的想法,相比之下,變賣資產(chǎn)更能解決燃眉之急。

因此可以看到,今年以來仍然有不少房企在加速轉(zhuǎn)讓旗下項(xiàng)目資產(chǎn)。

6月10日,路勁發(fā)布公告稱,將向河北建投出售河北建投路勁城鎮(zhèn)化建設(shè)開發(fā)有限公司的45%股權(quán),代價(jià)約人民幣6890萬元。6月5日,祥生地產(chǎn)以9250萬元的價(jià)格出售所持湖州交投祥生房地產(chǎn)開發(fā)有限公司50%股權(quán)予浙江交投。

據(jù)公開報(bào)道不完全統(tǒng)計(jì),截至6月12日,北京、上海、重慶等產(chǎn)權(quán)交易所房地產(chǎn)項(xiàng)目公司股權(quán)掛牌明顯增長,疊加上市房企公告,項(xiàng)目公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓的數(shù)量達(dá)到了66個(gè),其中上市房企共發(fā)布20余筆子公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓公告,涉及交易總價(jià)超170億元。

陽光城董事會(huì)認(rèn)為,項(xiàng)目公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓至合作方,既可以維持項(xiàng)目的可持續(xù)性開發(fā)建設(shè),有利于保證項(xiàng)目交付,又可以削減公司債務(wù)。

處置資產(chǎn)確實(shí)是增加企業(yè)流動(dòng)性的不錯(cuò)選擇。但在當(dāng)前環(huán)境下,通過處置資產(chǎn)達(dá)到“瘦身”很可能會(huì)“營養(yǎng)不良”,因?yàn)槟軌蛱幹玫亩际琴Y質(zhì)還不錯(cuò)的項(xiàng)目,那些因?yàn)槊つ慷孟碌捻?xiàng)目很可能面臨無人接盤而滯留開發(fā)商手中的窘境。

總部撤離

“我們也是今天才接到通知,具體情況也不太了解?！?月8日,弘陽地產(chǎn)上?？偛康膯T工被通知,上?？偛康牟糠致毮軐⑥D(zhuǎn)移至南京。

弘陽地產(chǎn)相關(guān)人士表示,未來弘陽地產(chǎn)依然是南京和上海雙總部,貼近一線的業(yè)務(wù)板塊會(huì)轉(zhuǎn)移到南京,方便業(yè)務(wù)開展。

就在不久前,據(jù)中國房地產(chǎn)報(bào)記者獲悉,浙系房企祥生控股也決定將上海的職能中心轉(zhuǎn)移到杭州,實(shí)行雙總部合二為一、統(tǒng)一管理。

雖然兩家房企都對外宣稱并不是將總部撤離上海,只是部分職能的轉(zhuǎn)移。但在一些行業(yè)內(nèi)人士看來,這就是一場撤離,本質(zhì)上是為了節(jié)省經(jīng)營成本,在組織上“瘦身”。

曾幾何時(shí),位于上海虹橋火車站旁的虹橋商務(wù)區(qū)曾是不少外來房企的總部聚集地。據(jù)公開報(bào)道統(tǒng)計(jì),高峰時(shí)期,上海虹橋商務(wù)區(qū)聚集了大大小小的房地產(chǎn)企業(yè)多達(dá)40余家。但隨著房地產(chǎn)行業(yè)的生態(tài)發(fā)生變化,不少房企逃離于此。

柏文喜認(rèn)為,以前行業(yè)好的時(shí)候,為了實(shí)現(xiàn)全國化發(fā)展而獲取高端的人才、金融資源,不少外地房企涌入上海建立總部或成立雙總部。現(xiàn)在在行業(yè)進(jìn)入調(diào)整與下行期,尤其在去化困難和流動(dòng)性承壓的情況下為了降低成本、節(jié)省費(fèi)用以實(shí)現(xiàn)“活下去”,不少房企都開始撤離上海并實(shí)現(xiàn)戰(zhàn)略性調(diào)整,這也是因應(yīng)形勢變化不得不進(jìn)行的求生存之舉。

今年2月,三巽集團(tuán)進(jìn)行組織架構(gòu)調(diào)整,將超一半員工撤回合肥總部。去年初,有報(bào)道稱,兩度沖擊資本市場失敗的奧山,其上?？偛炕疽讶巳强?大部分職能部門已經(jīng)全部搬回武漢,僅有少部分人員留下善后。在奧山傳出撤退消息的一個(gè)月后,又有媒體稱,中庚置業(yè)集團(tuán)正在以支援公司福州區(qū)域的名義,進(jìn)行員工遷移遣散事宜。更為典型的還有藍(lán)光發(fā)展,在暴雷后放棄雙總部,從上海撤回成都。

據(jù)公開報(bào)道粗略統(tǒng)計(jì),已有約10家房企入滬設(shè)立總部后離開。

“這些外地房企回到本地后,可以在調(diào)整和收縮原來全國化快速發(fā)展的規(guī)劃基礎(chǔ)上,轉(zhuǎn)而立足當(dāng)?shù)厥袌鲎鰧?shí)做精做專,成為區(qū)域性的龍頭企業(yè)也可以實(shí)現(xiàn)較好的生存與發(fā)展?！卑匚南脖硎?。

少數(shù)還留在大虹橋的房企,雖然暫時(shí)沒有搬離計(jì)劃,但一位來自出險(xiǎn)房企的人士告訴中國房地產(chǎn)報(bào)記者:“后面的事,誰也不敢保證。”

“現(xiàn)在都是過一個(gè)月算一個(gè)月,都不知道下個(gè)月公司會(huì)如何。”該人士稱,雖然所在公司暫時(shí)還不會(huì)撤離總部,但也要看后面的情況變化,市場一時(shí)半會(huì)好不起來,如果下半年市場能夠穩(wěn)定就已經(jīng)很好了。

在柏文喜看來,從目前的行業(yè)情況與未來的發(fā)展走勢來看,以后行業(yè)不會(huì)再出現(xiàn)之前的高歌猛進(jìn)快速成長的情況,房企的生存與發(fā)展戰(zhàn)略自然也會(huì)隨之調(diào)整并趨向謹(jǐn)慎,這一波房企總部職能撤離上海之后,應(yīng)該不會(huì)像以前那樣出現(xiàn)大批搬遷總部或建立雙總部的情況了。

地產(chǎn)開發(fā)人員縮減

除了去除組織上的臃腫,將過去的雙總部合并精簡,房企還在人員上進(jìn)行優(yōu)化。

“疫情封控兩個(gè)月,回到公司,大樓還是那個(gè)大樓,但人,很多各奔東西了?！币晃豢偛课挥诖蠛鐦虻姆科笕耸扛袊@,短短時(shí)間,物是人非,不免讓人唏噓。

這其中,有的人選擇主動(dòng)離開,因?yàn)閷Ψ康禺a(chǎn)行業(yè)的發(fā)展前景產(chǎn)生了擔(dān)憂,萌生了改行的心思;有的人則是被迫離開,本就慘淡的樓市又遇上上海本土疫情反復(fù),很多房地產(chǎn)公司早已無力支付員工工資。

“從去年下半年開始,公司一直在陸續(xù)優(yōu)化人員,數(shù)量上不等?！鄙鲜鋈耸窟M(jìn)一步表示,去年下半年房企不在公開市場拿地,導(dǎo)致大部分的投拓人員失去用武之地,很多房企首先裁掉的就是投拓人員。有公開消息就曾指出碧桂園、融創(chuàng)中國的投拓團(tuán)隊(duì)被裁掉,有的公司相關(guān)員工轉(zhuǎn)崗至營銷、運(yùn)營等部門。

此外,不少房企借助組織架構(gòu)的調(diào)整,同時(shí)進(jìn)行人員精簡。例如公開資料顯示,花樣年在杭州“退地”之后宣布裁掉杭州團(tuán)隊(duì),佳兆業(yè)撤銷北京公司和成都公司,相關(guān)職能及人員都劃歸北京集團(tuán)和西南集團(tuán),等等。

雖然房企動(dòng)輒裁員30%的消息不時(shí)出現(xiàn),但實(shí)際上發(fā)生大規(guī)模人員變動(dòng)的房企并不多,不少房企2021年員工人數(shù)還有所增加。

根據(jù)上市房企發(fā)布的年報(bào)數(shù)據(jù)顯示,新城控股、龍光集團(tuán)、中梁控股、祥生控股和富力地產(chǎn)等房企2021年均呈現(xiàn)不同程度的減員,而碧桂園、龍湖集團(tuán)、招商蛇口、旭輝控股等房企2021年員工人數(shù)還在增長。

在多位業(yè)內(nèi)人士看來,一方面,房企員工有進(jìn)有出,在裁掉冗余部門和人員后,房企也在適當(dāng)增加新鮮血液;另一方面,2021年上半年房地產(chǎn)市場形勢還不錯(cuò),直到下半年市場才變差,平衡之后,房企人員縮減并不厲害,相對平穩(wěn)。

實(shí)際上,即使是員工數(shù)量增加的企業(yè),增加的人數(shù)也并非是地產(chǎn)開發(fā)類員工。

數(shù)據(jù)顯示,截至2021年12月31日,萬科在冊員工達(dá)到139494人,較上年增加43.97%,而萬科房地產(chǎn)開發(fā)系統(tǒng)共有員工17323人,較上一年減少11.84%,增加的都是物業(yè)、多元業(yè)務(wù)系統(tǒng)內(nèi)的員工人數(shù)。

旭輝控股2021年員工總?cè)藬?shù)比2020年亦有所增加,但從事房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的人數(shù)減少了25人,與之形成對比的是,物業(yè)板塊和商業(yè)板塊人數(shù)增長較多。

無論是否裁員,“瘦身出清”已是當(dāng)下行業(yè)大勢所趨,房企削減冗余人員能夠節(jié)省一大筆支出。雖然不能從根本上解決流動(dòng)性問題,但有勝于無。

就像上述大虹橋房企人士感嘆道:“行情變了,如今失業(yè)能得到一份體面的賠償已著實(shí)不易,而不失業(yè)就已經(jīng)是最大幸運(yùn)?！?/span>

原標(biāo)題：房企加速“瘦身”