世界人居

中房報(bào)記者 曾冬梅 廣州報(bào)道

6月17日,港股的物業(yè)管理板塊保持低迷走勢(shì),大部分上市公司收跌,市值較2021年上半年的高點(diǎn)依然有較大幅度的縮水。

資本市場(chǎng)的反應(yīng)折射出物業(yè)管理行業(yè)單純以規(guī)模制勝的時(shí)代已經(jīng)過去了,舊共識(shí)破滅,新共識(shí)未成。在這樣的混沌狀態(tài),頭部物業(yè)公司試圖尋找新的模式和路徑。

6月10日,保利物業(yè)正式進(jìn)駐廣州市的琶洲街道,以第三方社會(huì)服務(wù)單位承擔(dān)琶洲街道全域化管理服務(wù),今年該公司新簽約的所有公共服務(wù)項(xiàng)目,都將采用統(tǒng)一的初始化清單管理,由此補(bǔ)上了其全業(yè)態(tài)標(biāo)準(zhǔn)化的最后一塊拼圖。在100多公里外的深圳,萬物云的首批蝶城試點(diǎn)——坂田項(xiàng)目已經(jīng)取得階段性成果,通過擴(kuò)大服務(wù)半徑,8個(gè)住宅項(xiàng)目首次實(shí)現(xiàn)盈利。

頭部企業(yè)的新實(shí)踐

琶洲街道的管理團(tuán)隊(duì)拿到的是一份包含了78個(gè)項(xiàng)目的公服項(xiàng)目初始化清單,根據(jù)重要性和時(shí)間的緊迫性分為4個(gè)維度,既有管理要求,又有操作方法,方便項(xiàng)目管理人員循序漸進(jìn)的按步驟落位。

2022年,保利物業(yè)的工作重心之一就是推進(jìn)公共服務(wù)業(yè)務(wù)的標(biāo)準(zhǔn)化,加大該板塊的拓展力度。該公司是較早開展公共服務(wù)業(yè)務(wù)的物業(yè)公司之一,2016年就已接手浙江西塘景區(qū),負(fù)責(zé)公共服務(wù)和基層協(xié)同治理。2年后,該公司與嘉善縣天凝鎮(zhèn)簽署公共服務(wù)項(xiàng)目協(xié)議,從客服、工程、綠化、保潔、安防等全方位對(duì)天凝鎮(zhèn)實(shí)行“全域化管理服務(wù)”,成為全國(guó)首個(gè)提供鄉(xiāng)鎮(zhèn)公共治理的物業(yè)企業(yè),形成與政府合作的城鎮(zhèn)全域生態(tài)模式。

2021年,嘉善縣的單年合同金額提升至1.3億元,保利物業(yè)來自公共服務(wù)物業(yè)管理的收入也較2020年上漲81.8%,新簽約公共服務(wù)單年合同金額達(dá)9.5億元,千萬級(jí)以上項(xiàng)目數(shù)23個(gè)。基于先發(fā)和央企背景優(yōu)勢(shì),以及回款率高、利潤(rùn)率與住宅相近的特點(diǎn),保利物業(yè)對(duì)這個(gè)板塊有著較高的期待值。該公司管理層在3月份的業(yè)績(jī)會(huì)上強(qiáng)調(diào),現(xiàn)階段公共服務(wù)是公司發(fā)力的重點(diǎn)。

據(jù)保利物業(yè)方面介紹,今年該公司總結(jié)了過去六年在公共服務(wù)領(lǐng)域的管理經(jīng)驗(yàn),以滿足甲方需求為導(dǎo)向,以標(biāo)準(zhǔn)化建設(shè)為目的,形成了統(tǒng)一的公服進(jìn)場(chǎng)管理模式和初始化清單,為一線提供詳細(xì)的操作指引,細(xì)化到項(xiàng)目簽約后要開幾次會(huì)、每次決議什么事項(xiàng),就連進(jìn)駐儀式等都有標(biāo)準(zhǔn)模板、詳細(xì)規(guī)范,這就擺脫了對(duì)團(tuán)隊(duì)能力的依賴和區(qū)域差異化的限制,有助于項(xiàng)目的迅速拓展以及項(xiàng)目落地后穩(wěn)定服務(wù)品質(zhì)。

蝶城是萬物云在2021年提出的“街道戰(zhàn)略”,即圍繞一條街道內(nèi)服務(wù)者可達(dá)的20分鐘服務(wù)圈,打造一個(gè)高濃度、高效率的服務(wù)網(wǎng)絡(luò),通過遠(yuǎn)程運(yùn)營(yíng)與混合服務(wù)提升空間效率、實(shí)現(xiàn)“開源節(jié)流”。按照蝶城的模型,物業(yè)服務(wù)將打破單個(gè)小區(qū)或者寫字樓的局限,一個(gè)蝶城內(nèi)可以容納10個(gè)以上的小區(qū)和寫字樓,涉及住宅、商企、城市空間等多種業(yè)態(tài),服務(wù)范圍實(shí)現(xiàn)10倍以上的提升。

今年,該公司在深圳、武漢、佛山、中山、南京、蘇州、杭州等地,篩選了14個(gè)區(qū)域,作為首批構(gòu)建蝶城的試點(diǎn)。萬物云將在這些區(qū)域進(jìn)行大量的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè),涵蓋數(shù)字化基礎(chǔ)設(shè)施、公共設(shè)施、設(shè)備與任務(wù)調(diào)度平臺(tái)等,并進(jìn)行四保(保安、保潔、保綠、保修)流程的變革,通過遠(yuǎn)程服務(wù)替代現(xiàn)場(chǎng)服務(wù)、機(jī)器服務(wù)替代人工服務(wù)的方式,降低四保供應(yīng)鏈的采購(gòu)成本。同時(shí),在蝶城內(nèi)拓展住宅空間、商企空間、城市空間的新項(xiàng)目,提升項(xiàng)目濃度,開展更多的增值服務(wù)。

在坂田街道這個(gè)試點(diǎn),萬物云有8個(gè)在管的住宅項(xiàng)目,在管戶數(shù)達(dá)到19400戶,占坂田街道總戶數(shù)的31%,還有五園萬科里等6個(gè)商寫項(xiàng)目,服務(wù)員工數(shù)量超過2000人。萬物云簽約的住宅、商企面積,占街道總建筑面積的33.5%。

據(jù)了解,由于單價(jià)低、容積率低等原因,坂田街道的住宅物業(yè)項(xiàng)目常年處于虧損狀態(tài)。今年開始,通過四保一體化的變革,8個(gè)住宅項(xiàng)目人效比提升達(dá)到20%以上,根據(jù)萬物云管理層于5月份披露的信息,坂田項(xiàng)目已在第一季度首次實(shí)現(xiàn)盈利。6月17日,萬物云相關(guān)人士對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者透露,預(yù)計(jì)到今年底,盈利的蝶城項(xiàng)目有望達(dá)到38個(gè)。

野蠻生長(zhǎng)后 行業(yè)何去何從?

2021年,房地產(chǎn)開發(fā)板塊經(jīng)歷了冰火兩重天的洗禮,物業(yè)行業(yè)也無法獨(dú)善其身,以規(guī)模驅(qū)動(dòng)市值增長(zhǎng)的故事不再受歡迎。

中指研究院的數(shù)據(jù)顯示,截至5月13日,物業(yè)服務(wù)行業(yè)共有59家主板上市公司,其中香港55家,A股4家。2021年,物業(yè)上市公司的管理規(guī)模依然保持大幅增長(zhǎng),截至2021年底,物業(yè)上市公司在管面積均值為1.1億平方米,同比增長(zhǎng)44.3%,合約面積均值1.6億平方米,同比增長(zhǎng)37.6%。港股物業(yè)服務(wù)板塊總市值在2020年四季度一路高歌猛進(jìn),進(jìn)入2021年之后維持高位,6月末突破萬億港元。但隨后迎來了較大幅度的調(diào)整,到2022年5月13日下降到4464.9億港元。

在中海物業(yè)主席張貴清看來,規(guī)模仍然是短期內(nèi)物業(yè)企業(yè)追求的重點(diǎn)。但是管理的強(qiáng)化,品質(zhì)的提升同樣迫在眉睫。整體而言,他認(rèn)為物業(yè)行業(yè)在行業(yè)整合期,行業(yè)集中度會(huì)進(jìn)一步加強(qiáng),逐漸度過野蠻增長(zhǎng)期,進(jìn)入有序的發(fā)展階段。

萬物云首席執(zhí)行官朱保全認(rèn)為,輕資產(chǎn)公司需要找到融資之后的投資路徑,這個(gè)路徑不只是通過并購(gòu)買規(guī)模和利潤(rùn)。他表示,未來,非住宅賽道會(huì)成為行業(yè)競(jìng)逐的新場(chǎng)景,萬物云的住宅物業(yè)增速會(huì)控制在30%以內(nèi),商業(yè)物業(yè)應(yīng)該在30%至60%的增速,城市物業(yè)應(yīng)該大于60%的增速,城市服務(wù)將成為最具增長(zhǎng)性的板塊。鑒于對(duì)傳統(tǒng)服務(wù)業(yè)效率瓶頸的思考,萬物云提出了“街道戰(zhàn)略”,縱向挖掘行業(yè)的發(fā)展空間,重構(gòu)物業(yè)的增長(zhǎng)方式。據(jù)悉,該公司計(jì)劃打造340座蝶城,預(yù)計(jì)3年至5年后,每一個(gè)蝶城會(huì)形成過億元的營(yíng)收。

最終,萬物云希望成為一個(gè)優(yōu)秀的科技物業(yè)公司,通過科技手段,突破物業(yè)傳統(tǒng)行業(yè)的作業(yè)方法和管理層級(jí)化。萬物云首席科學(xué)家丁險(xiǎn)峰最近接受媒體采訪時(shí)表示,實(shí)現(xiàn)指數(shù)型增長(zhǎng),要求商業(yè)模式和原來物業(yè)商業(yè)模式不一樣,萬物云在物業(yè)這條賽道里面沒有競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手,但是隔壁賽道——物流賽道、經(jīng)紀(jì)人賽道有類似的對(duì)手,比如說菜鳥科技、順豐科技等。

對(duì)于行業(yè)發(fā)展的底層邏輯,保利物業(yè)也有一些新思考。該公司認(rèn)為,物業(yè)板塊市值的大調(diào)整,根本原因并非因?yàn)槲飿I(yè)行業(yè)的賽道邏輯不再成立,而是現(xiàn)階段的生產(chǎn)關(guān)系,無法滿足宏大敘事下的生產(chǎn)力要求,使得故事僅停留在故事上。一方面,以外延式并購(gòu)為驅(qū)動(dòng)邏輯的規(guī)模高增長(zhǎng),愈發(fā)不可持續(xù),行業(yè)的發(fā)展需要新的驅(qū)動(dòng)力,由“規(guī)模紅利”邁向“產(chǎn)品紅利”。另一方面,物業(yè)行業(yè)的紅火也無法遮蓋行業(yè)尚處于跑馬圈地的初級(jí)發(fā)展階段的事實(shí)。在這個(gè)發(fā)展階段,物業(yè)行業(yè)整體上是混沌、無序的,缺乏良性、規(guī)范的市場(chǎng)生態(tài)環(huán)境,對(duì)于行業(yè)進(jìn)化的新方向、新路徑,市場(chǎng)尚缺乏共識(shí)。

“現(xiàn)在進(jìn)入200個(gè)城市,未來要進(jìn)入300個(gè)城市,目前管理一兩千個(gè)項(xiàng)目,未來管理5000個(gè)項(xiàng)目。企業(yè)的能力能不能跟上規(guī)模的增長(zhǎng)?要批量獲得客戶的委托和支持,缺的不是個(gè)性化,而是標(biāo)準(zhǔn)化?！北＠飿I(yè)總經(jīng)理吳蘭玉對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者表示,目前物業(yè)行業(yè)最大的矛盾就是沒有標(biāo)準(zhǔn),普遍要求個(gè)性化,造成了甲乙雙方之間的雙輸局面。物業(yè)企業(yè)從自己的角度做了不少實(shí)踐,各種業(yè)態(tài)都突破了,但沒有形成共識(shí),推動(dòng)行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)的形成。而沒有標(biāo)準(zhǔn)的行業(yè)無法良性發(fā)展,也產(chǎn)生不了優(yōu)秀的企業(yè)。

她認(rèn)為,物業(yè)行業(yè)急需一場(chǎng)新的革命,通過生產(chǎn)要素的標(biāo)準(zhǔn)化、體系化解決生產(chǎn)關(guān)系與更高生產(chǎn)力的匹配問題,進(jìn)而推動(dòng)行業(yè)的成熟化、規(guī)范化發(fā)展。也就是說,行業(yè)的服務(wù)模式需從“現(xiàn)澆式”進(jìn)化到“裝配式”,將以管理為中心、以成本倒推定價(jià)、過度依賴線下、聚焦于基礎(chǔ)服務(wù)的傳統(tǒng)服務(wù)模式,升級(jí)為以客戶為中心、通過品質(zhì)兌現(xiàn)程度來定價(jià)、以數(shù)字化工具為底座的專業(yè)管理和以產(chǎn)業(yè)鏈集成為載體的多元化發(fā)展。物業(yè)是一個(gè)可長(zhǎng)久發(fā)展的行業(yè),“不要這么急躁地開發(fā)它,最好就是自我革命,不要等著別人去顛覆?！?/p>

原標(biāo)題：純“規(guī)模論”失效后 物業(yè)頭部企業(yè)說產(chǎn)業(yè)模式該變了