世界人居

土地市場(chǎng)集中供應(yīng)，“你方唱罷我登場(chǎng)”。

今年22城首輪集中供地結(jié)束后，6月24日，東莞迎來二輪集中供地。與此前東莞首輪集中供地的慘淡收?qǐng)鱿啾?，此次土拍的熱度出現(xiàn)明顯變化。

消息稱，在此次東莞次輪拍地中，6家房企競(jìng)價(jià)38輪沖破最高限價(jià)爭(zhēng)搶南城地塊，最終萬(wàn)科以46.93億元斬獲，剔除配建45760平方米，折合可售樓面價(jià)約25900元/平方米，溢價(jià)率約14.5%。地塊躋身東莞樓面價(jià)榜第4，東莞總價(jià)榜第5。

要知道，在今年4月進(jìn)行的東莞首輪土拍中，由于開發(fā)商參與積極性不高，多宗地塊竟無一人參與報(bào)價(jià)，最終導(dǎo)致有6宗地塊在開拍前一天提前終止出讓，僅剩2宗地塊順利成交。

在經(jīng)過今年的首輪集中供地后，二輪集中供地的市場(chǎng)熱度正在改善。除東莞外，6月23日開拍的合肥二輪集中供地的流拍地塊數(shù)量相較首輪已經(jīng)減少。

一位業(yè)內(nèi)人士告訴記者，一般而言，房企拿地主要參考政府政策導(dǎo)向、自身資金狀況和市場(chǎng)去化情況這三方面的因素，目前，雖然后兩者的表現(xiàn)沒有明顯改善，但最近半年全國(guó)各地頻吹的政策暖風(fēng)毫無疑問會(huì)增加房企拿地的信心。當(dāng)然，這種信心強(qiáng)度有多大，要視每家房企的自身狀況而定。

東莞次輪土拍出現(xiàn)回暖

今年4月19日開始的首輪集中供地中，東莞一共推出了8宗商住用地，最終只有兩宗順利出讓，市場(chǎng)慘淡之狀不言而喻。

6月24日開拍的東莞第二批集中供地，于5月23日已正式掛牌上線，這批供地涉及南城、大朗、大嶺山、松山湖、虎門、萬(wàn)江6個(gè)鎮(zhèn)街，共計(jì)出讓8宗地塊，出讓總面積約33.69萬(wàn)㎡，起拍總價(jià)約113億元。

截至記者發(fā)稿前，第二批集中供地的8宗地塊里，除萬(wàn)科外，東莞景天地產(chǎn)還以底價(jià)3.7033億元，獲得虎門10497.59平方米“三胞胎”宅地。

本輪出讓地塊條件相較此前更加寬松。除了政策性的三限房等地塊之外，部分取消限售價(jià)、取消配建安居房，保證金比例也予以較大的優(yōu)惠，本輪競(jìng)拍企業(yè)交納保證金為起拍總價(jià)的20%。

此外，競(jìng)得者可暫緩半年至1年繳清土地款。競(jìng)拍條件也指出，房企拿地繳納不低于50%的土地出讓金后，即可辦理用地規(guī)劃、施工報(bào)建等手續(xù)。

這次拍地中，被業(yè)界看好的廣發(fā)南地塊，是東莞行政中心最后一塊土地儲(chǔ)備商住用地，其位于東莞南城街道，毗鄰東莞市政府。有消息稱，廣發(fā)南地塊此前已有至少5家房企溝通設(shè)計(jì)方案。萬(wàn)江龍灣地塊也吸引了多家本土房企探地。

房企參與拍地除了對(duì)地塊本身進(jìn)行考量，其所處的政策環(huán)境和市場(chǎng)數(shù)據(jù)也是少不了的參考依據(jù)。

首輪集中拍地后，今年5月14日起，東莞施行7條樓市新政，從滿足合理購(gòu)房信貸需求、穩(wěn)定住宅用地供應(yīng)、優(yōu)化服務(wù)便利交易等七個(gè)方面進(jìn)行樓市政策“松綁”。

東莞合富大數(shù)據(jù)顯示，東莞上周成交套數(shù)約1040套（住宅+非住宅），環(huán)比上升約68%；簽約面積約7.1萬(wàn)平方米，環(huán)比上升約75%。其中，住宅成交319套，環(huán)比上升約24%；成交面積3.8萬(wàn)平方米，環(huán)比上升約33%；成交均價(jià)23989元/平方米，環(huán)比下降約18%。

不只是在東莞，上海中原地產(chǎn)市場(chǎng)分析師盧文曦對(duì)記者稱，目前，全國(guó)各地市場(chǎng)情況已經(jīng)出現(xiàn)好轉(zhuǎn)跡象。今年以來，從中央層面都在出利好樓市的政策，從業(yè)人員的信心也開始一點(diǎn)點(diǎn)恢復(fù)。據(jù)其了解，有不少地方的市場(chǎng)，根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，其4月份數(shù)據(jù)還是環(huán)比下跌的，到5月份已經(jīng)開始環(huán)比增長(zhǎng)了。他判斷，目前可能是市場(chǎng)短期內(nèi)的一個(gè)底部。

供應(yīng)端繼續(xù)讓利調(diào)規(guī)則

從全國(guó)樓市來看，目前確已出現(xiàn)回暖跡象。

多家機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，6月前半個(gè)月市場(chǎng)銷售出現(xiàn)回暖。中達(dá)證券研報(bào)數(shù)據(jù)顯示，6月初至17日，其覆蓋的42個(gè)主要城市新房成交面積環(huán)比增長(zhǎng)49%，其中一、二、三線城市環(huán)比分別增長(zhǎng)122%、44%、31%。

不過，短期內(nèi)的市場(chǎng)數(shù)據(jù)回暖并不能掩蓋房企正面臨的多重困難。

從開工建設(shè)看，克而瑞研究中心研究員吳嘉茗此前稱，22個(gè)熱點(diǎn)城市在2021年通過集中供地出讓的項(xiàng)目，僅有21%已經(jīng)開工，余下近八成尚未開工。

據(jù)該機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，截至2022年第一季度末，2021年首輪集中出讓的土地開工率為37%，第二輪出讓的土地開工率為16%，第三輪出讓的土地開工率僅為3%。

融資方面，機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年5月，100家典型房企的融資總量為519.75億元，同環(huán)比均大幅減少，單月融資規(guī)模是2019年以來第三低。

與此同時(shí)，房企進(jìn)入又一波償債高峰期，今年6月和7月，200家核心房企境內(nèi)外債券合計(jì)到期規(guī)模約1755億元。面對(duì)已經(jīng)到來的償債潮，房企更加無法抽出資金增加土地儲(chǔ)備。

房企面臨多重不利因素的考驗(yàn)下，作為供應(yīng)端的地方政府也在不斷調(diào)整土拍規(guī)則意圖匹配房企的狀況。

廣州第二批集中供地簡(jiǎn)化了競(jìng)買規(guī)則。僅“海珠區(qū)鶴洞大橋南廣州鋅片廠南片區(qū)、沙渡路鶴洞大橋北側(cè)橡膠一廠”這一地塊仍保留“競(jìng)價(jià)+競(jìng)自持+搖號(hào)”模式，其余13宗地塊均直接采取“現(xiàn)場(chǎng)拍賣+搖號(hào)”方式。

而成都在二批次集中供地的條件則更加直接。其即將拍賣的55宗地，起始樓面地價(jià)2800~19600元/平方米，土地最高限價(jià)3150~22400元/平方米，而清水住宅限價(jià)，有11宗超30000元/平方米，最高為34500元/平方米。相較于2022首輪供地，此次集中供地大量地塊的房地價(jià)差能達(dá)到約14000元/平方米甚至以上。房地價(jià)差越大，開發(fā)商的利潤(rùn)與操作空間也就越大。

第二輪集中拍地正在呈現(xiàn)回暖態(tài)勢(shì)，一方面，銷售數(shù)據(jù)總體是在改善的，另外，即使房企當(dāng)前再困難，也還是要拿地，否則沒地開發(fā)就等于主動(dòng)減少了經(jīng)營(yíng)量，這是其發(fā)展的根本，易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為。

原標(biāo)題：萬(wàn)科46.9億元爭(zhēng)得東莞地塊 二輪集中供地市場(chǎng)出現(xiàn)復(fù)蘇