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處于漲價風(fēng)波中的?？诮鹩驗撑闲^(qū)。陳標(biāo)志/攝（圖片來源于網(wǎng)絡(luò)）

6000余字、15條修改意見，針對?？谑屑磳⒊雠_的小區(qū)車輛停放服務(wù)收費新規(guī)，一律師團隊撰寫了長篇幅修改建議。

從去年底開始，?？诓糠中^(qū)停車費相繼漲價，有些小區(qū)亂漲價現(xiàn)象甚為離譜。為遏制?？谑芯用褡≌^(qū)停車位（庫）無序漲價亂象，化解居民住宅小區(qū)車輛停放服務(wù)收費矛盾，最近，海口市住建局、海口市發(fā)改委、?？谑惺袌霰O(jiān)督局起草了《關(guān)于居民住宅小區(qū)車輛停放服務(wù)收費的通知（征求意見稿）》（以下簡稱“意見稿”），向社會公開征求意見。

該意見稿一經(jīng)發(fā)布，不僅引起了?？趶V大市民的熱議，也引起了法律工作者的關(guān)注和積極參與。最近，河南千業(yè)（?？冢┞蓭熓聞?wù)所團隊專門針對該意見稿，撰寫了長達6000余字、共15條修改建議。

中國房地產(chǎn)報記者了解到，該“長文”，主要針對上述意見稿中內(nèi)容，在規(guī)范化用詞、條款內(nèi)容邏輯性，以及意見稿中沒有涉及將來可能會出現(xiàn)的問題，提出相關(guān)修改內(nèi)容。

該律師建議，引起了?？谑凶〗ň志珠L李翊高度重視，表示“認真研究采用”。目前，該律師團隊已將該修改建議電子版，發(fā)送至相關(guān)職能部門郵箱。該律師團隊表示，專門針對居民住宅小區(qū)車輛停放服務(wù)收費出臺新規(guī)，在全國其他城市并不多見；從某種意義上講，該新規(guī)出臺后，對于其他城市出臺類似規(guī)定具有一定參考意義。

修改增加“物業(yè)使用人”

“我們從媒體報道?？谛^(qū)停車費‘集體漲價’后，就開始關(guān)注這一現(xiàn)象。這是城市在不斷發(fā)展過程中必然會出現(xiàn)的問題。”河南千業(yè)(?？?律師事務(wù)所高級合伙人副主任、中國物業(yè)協(xié)會法律與政策委員會委員胡留喜告訴中國房地產(chǎn)報記者，因涉及社會普遍關(guān)心的民生熱點問題，他們專門對該意見稿認真細致地進行了研究。

記者從上述律師團隊獲得的這份“修改建議”看到,共提出了15條建議。記者還注意到，在每條修改建議后面，均附上了修改說明、修改理由及相關(guān)法律法規(guī)依據(jù)支撐。

記者了解到，胡留喜律師團隊撰寫的該建議，重點對車位管理服務(wù)費、車位使用（租賃）費作出概念解釋，避免執(zhí)行中發(fā)生爭議。另外，為從源頭解決住宅小區(qū)車輛停車服務(wù)費糾紛問題，該律師團隊還率先提出對新建商品房車位（庫）租賃價格進行備案、住建部門和市場監(jiān)管部門擬訂示范性文本的建議，防止一方利用簽訂合同的優(yōu)勢地位，限制和加重另一方權(quán)利與義務(wù)。

在針對意見稿第一條相關(guān)內(nèi)容，胡留喜律師團隊建議將“居民住宅小區(qū)配套的停車位（庫）應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要”“業(yè)主要求承租的，建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得拒絕”，修改為“居民住宅小區(qū)配套的停車位（庫）應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主、物業(yè)使用人的需要”“業(yè)主、物業(yè)使用人要求承租的，建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得拒絕”。

記者注意到，這條規(guī)定在建議修改后，增加了“物業(yè)使用人”。該律師團隊依照《民法典》《物業(yè)管理條例》等法律法規(guī)依據(jù)，闡述了增加“物業(yè)使用人”的理由和必要性。

修改建議認為，首先，在我國建筑物區(qū)分所有權(quán)理論框架下，物業(yè)使用人一般包括物業(yè)的承租人、借用人、居住權(quán)人，或與業(yè)主具有撫養(yǎng)、扶養(yǎng)、贍養(yǎng)的親屬等。依照《民法典》規(guī)定，對業(yè)主房屋享有占有、使用等用益物權(quán)的居住權(quán)人及承租人，屬于有權(quán)行使業(yè)主部分權(quán)利的人。

“若不為該物業(yè)使用人（居住權(quán)人、承租人、借用人）設(shè)定承租停車位（庫）的權(quán)利，屬于單方面直接剝奪該物業(yè)使用人依照法律規(guī)定行使業(yè)主部分權(quán)利的行為，也必然損害業(yè)主的權(quán)利，與法律規(guī)定相悖。”該律師團隊稱。

其次，國務(wù)院頒布的《物業(yè)管理條例》第四十七條規(guī)定，物業(yè)使用人在物業(yè)管理活動中的權(quán)利義務(wù)由業(yè)主和物業(yè)使用人約定，但不得違反法律、法規(guī)和管理規(guī)約的有關(guān)規(guī)定。說明物業(yè)使用人的權(quán)利來自與業(yè)主的約定，業(yè)主將其滿足生活需要的使用車位的權(quán)利授權(quán)給物業(yè)使用人，并不違反相關(guān)規(guī)定。

另外，《海南經(jīng)濟特區(qū)物業(yè)管理條例》對物業(yè)使用人使用車位也有更明確的規(guī)定：物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的停車位（庫），應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主、物業(yè)使用人的需要。

細化空置車位（庫）的公示制度

針對住宅小區(qū)空置車位（庫）問題，胡留喜律師團隊建議“建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)每季度定期（如每季度第一個月）在小區(qū)業(yè)主主要活動場所的顯著位置設(shè)置公告欄，在公告欄進行公示物業(yè)管理區(qū)域尚未出售、附贈或者出租的產(chǎn)權(quán)車位的數(shù)量和具體位置分布圖，并附詳細文字說明。

該律師團隊認為，停車位（庫）的閑置情況隨時會不斷變化，為了使意見稿更具有可執(zhí)行性，方便居民住宅小區(qū)業(yè)主和物業(yè)使用人獲知停車位（庫）的情況，避免暗箱操作，增強物業(yè)服務(wù)的透明度，保障業(yè)主和物業(yè)使用人的知情權(quán)，促進物業(yè)服務(wù)的規(guī)范化。

針對該意見稿第二條內(nèi)容，胡留喜律師團隊建議將“本市車輛停放服務(wù)收費”修改為“本市居民住宅小區(qū)車輛停放服務(wù)收費”。

修改建議認為，該意見稿是針對居民住宅小區(qū)車輛停放服務(wù)收費而制定的文件，而“本市車輛停放服務(wù)收費”不僅包含住宅小區(qū)，還包括社會資本全額投資建設(shè)的停車設(shè)施，寫字樓、商業(yè)娛樂場所（包括商場、娛樂場所、賓館酒店等）配套的停車設(shè)施，政府與社會資本合作（PPP）建設(shè)的專業(yè)停車設(shè)施等?！靶薷暮蟾鼮榭茖W(xué)嚴(yán)謹(jǐn)，符合本規(guī)范性文件的制定目的。”該律師團隊稱。

“意見稿應(yīng)當(dāng)對管理服務(wù)費用和車位使用（租賃）費用的概念，進行明確的區(qū)分定義。”修改建議稱，經(jīng)查詢意見稿制定依據(jù)《海南經(jīng)濟特區(qū)物業(yè)管理條例》等相關(guān)法規(guī)和規(guī)范文件，未查到“管理服務(wù)費用”的詞句，這屬于意見稿創(chuàng)設(shè)的概念，為避免執(zhí)行中造成歧義，應(yīng)當(dāng)對兩種概念進行定義。

胡留喜團隊解釋稱，通常情況下，對停車位（庫）管理服務(wù)一般分為三類：管理服務(wù)、保管服務(wù)以及管理和保管兼顧服務(wù)，不同的服務(wù)對應(yīng)不同的服務(wù)范圍，服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)不同，物業(yè)企業(yè)對應(yīng)的責(zé)任風(fēng)險也不一樣。

“建議增加‘占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的停車位（庫），只能收取車位管理服務(wù)費，不得收取車位使用（租賃）費用’。”上述律師團隊表示。

因為《民法典》規(guī)定建筑區(qū)劃內(nèi)的道路、綠地等場所和設(shè)施屬于業(yè)主共有。按照物權(quán)的處分原則，利用車位的收益應(yīng)當(dāng)歸全體業(yè)主所有，故建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)就失去收取車位使用（租賃）費用的源權(quán)利。

建議從新建項目入手，制定示范性文本

建議增加“對取得預(yù)售許可的新建住房，住建局聯(lián)合市場監(jiān)管局印發(fā)示范性合同文本，建設(shè)單位若與業(yè)主在簽訂商品房買賣合同時，應(yīng)同時就停車位（庫）出售、租賃價格取得價格主管單位的核準(zhǔn)并備案”內(nèi)容，是胡留喜律師團隊重點提出的修改建議之一。

他們認為，從新建商品房入手，主管部門制定示范性文本，對停車位（庫）出售、租賃價格進行政府核準(zhǔn)定價，防患于未然，從而從源頭上規(guī)范車輛停放服務(wù)收費行為，解決新建小區(qū)的停車位（庫）出租利益產(chǎn)生的矛盾。

針對意見稿第四條具備議價條件的居民住宅小區(qū)實行市場調(diào)節(jié)價，建議“在雙方協(xié)商達成一致意見之前，應(yīng)執(zhí)行本通知的政府定價”，而不是繼續(xù)執(zhí)行原先收費標(biāo)準(zhǔn)。

他們認為，若本意見稿生效之前收費標(biāo)準(zhǔn)本身過高，矛盾將繼續(xù)存在，各方又無法協(xié)商一致，導(dǎo)致該本規(guī)范性文件成為一紙空文，無法實際執(zhí)行，矛盾將繼續(xù)存在。

針對該意見稿第八條相關(guān)內(nèi)容，該律師團隊建議修改為“將其（建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)）違法信息納入公共信用信息系統(tǒng)，依法實施信用懲戒”改為“由住建部門聯(lián)合市場監(jiān)督主管部門將建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的違法行為，納入企業(yè)信用信息公示系統(tǒng)失信名單”。

修改建議認為，意見稿中納入公共信用信息系統(tǒng)實施信用懲戒，并未明確規(guī)定在哪一系統(tǒng)，如何實施信用懲戒，威懾力不夠。而納入國家企業(yè)信用信息公示系統(tǒng)，公眾可在該系統(tǒng)中查詢到相關(guān)信息，也是評判企業(yè)是否誠信經(jīng)營的重要標(biāo)準(zhǔn)。

“律師不僅僅是參與司法訴訟，還應(yīng)積極參與社會公共事務(wù)，為構(gòu)筑和諧社會獻計獻策?！焙粝猜蓭焾F隊向記者表示。

上述修改建議，只是胡留喜律師團隊“長文”中的部分內(nèi)容。7月17日，該修改建議電子版，已發(fā)送至相關(guān)職能部門的征求意見電子郵箱。當(dāng)天，記者也將該情況信息向?？谑凶〗ň诌M行了反饋。正在參加會議的李翊局長對此高度重視，他發(fā)信息回復(fù)記者：“認真研究采用”，并對該律師團隊用心提出的建議表示感謝。