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北京在推進城市建設過程中，大力推廣裝配式建筑、綠色建筑、超低能耗建筑等新技術應用，對高標準住宅建設加以規(guī)范。對于開發(fā)企業(yè)來說，研究高標準住宅有利于加強項目的設計管理、質量和成本控制，從而提高住宅產品品質和競爭力。

喬明策 崔會學 劉露軍

2021年10月，中共中央、國務院印發(fā)《關于完整準確全面貫徹新發(fā)展理念做好碳達峰碳中和工作的意見》明確提出“大力發(fā)展節(jié)能低碳建筑”，“碳達峰、碳中和”成為建筑行業(yè)關注的焦點。

為了貫徹國家高質量發(fā)展理念，北京市對于新建住宅建筑質量和品質的要求逐年提高。2021年12月，北京市出臺《關于規(guī)范高品質商品住宅項目建設管理的通知》，對高標準住宅建設的實施標準、管控過程等方面進行規(guī)范。2021年，北京市規(guī)劃和自然資源委員會（以下簡稱“北京市規(guī)自委”）在首批集中供地中將8宗地塊列入高標準商品住宅建設方案評選程序，將綠色建筑二星、裝配率達到60%、超低能耗建筑等技術要求列入土地出讓條件，從土地掛牌環(huán)節(jié)就提出對新建建筑的綠色建筑星級、裝配率的要求。

建筑質量和建設標準的提高，對開發(fā)商的項目管理和成本把控能力提出了更高要求，對于項目管理者來說，對高標準住宅的評審標準和各項指標需要有一個清晰的認識，這樣才能做好項目的設計管理、質量和成本控制，從而提高住宅產品品質和競爭力。

一、北京競標“高標準”住宅項目回顧

“高標準住宅”是落實《北京城市總體規(guī)劃（2016-2035）》中提出建設國際一流和諧宜居之都的要求，以人民獲得感為根本出發(fā)點，提高北京市商品住宅項目建筑品質。

北京市規(guī)自委聯(lián)合北京市土地整理儲備中心、北京市住房和城鄉(xiāng)建設委員會（以下簡稱“北京市住建委”）等相關部門，分別在2021年3月、8月、11月，2022年1月、4月、8月集中發(fā)布了6批次商品住宅用地出讓公告。競買須知中規(guī)定，項目須滿足以下高標準商品住宅基本品質要求：綠色建筑二星級標準、實施裝配式建筑且裝配率達到60%即A（BJ）級、設置太陽能光伏或光熱系統(tǒng)；項目鼓勵實施超低能耗建筑。

部分優(yōu)質宗地當競買報價達到土地合理價格上限時，則轉入競標高標準建設方案階段。其中2021年第一、二批次集中供地，先后有8宗、2宗地通過競標高標準建設方案確定中標人。

前兩批供地中采用的是“競高標準住宅建設方案”的方式，從第三批供地開始改為“定高標準住宅建設方案”。兩者的區(qū)別在于，“競高標準住宅建設方案”是指土拍中如果達到地價上限，參與的開發(fā)商要拿出各自的建設方案，誰的方案好誰中標。而“定高標準住宅建設方案”則是，在拍地時參與的開發(fā)商都要直接出具《高標準住宅建設承諾書》，承諾未來房屋建設中綠色建筑、裝配式建筑、超低能耗建筑、健康建筑、宜居技術應用、管理模式等方面應達到相應品質要求。

此外，大部分地塊戶型要求，不再將90平方米以下戶型占70%的限制作為剛性約束，在戶型設計上，給予房企更大靈活度，對提高住宅產品品質具有重要意義。

二、高標準住宅評審標準分析

2021年第一批集中供地高標準住宅方案評審內容包括兩大部分，各占100分。其中第二部分規(guī)劃建筑設計主要是定性指標，項目差異不大，評審重點是第一部分建筑品質，基本為定量指標。

（一）高標準住宅主要評審內容

1.綠色建筑：全面實施三星級綠色建筑。

2.裝配式建筑：全面實施裝配式建筑，全面實施裝配式裝修。

3.超低能耗建筑：項目超低能耗建筑面積達到總面積的30%~50%。

4.健康建筑：項目健康建筑面積達到總面積的30%且不低于5萬平方米或者全面實施健康建筑。

5.宜居技術應用：采用通過三星級綠色建材認證的預拌混凝土、預拌砂漿、保溫材料、建筑門窗、防水卷材、防水涂料；住宅小區(qū)內道路、園林綠化等公共設施項目建設所用路面磚、植草磚、道路無機料、路緣石等100%使用建筑垃圾再生產品；項目外墻保溫工程、防水工程質量保修期限不少于15年，屋面保溫工程、建筑門窗質量保修期限不少于8年；至少一棟采用減震/隔震技術；承諾項目住宅應用智能家居系統(tǒng)等。

6.管理模式：項目采用工程總承包模式；項目采取建筑師負責制；項目投保綠色建筑性能責任保險，引入風險防控機制；項目全生命期（規(guī)劃、勘察、設計、施工、運維）應用BIM技術。

（二）2021年第二批供地高標準住宅評審內容優(yōu)化

1.執(zhí)行的標準更清晰；

2.取消不小于5萬平方米和10萬平方米的限制，明確總面積按地上住宅建筑規(guī)模（含幼兒園）；

3.增加了執(zhí)行《住宅工程質量保修規(guī)程》DB1/T164-2018的要求，強調工程質量，特別是對質量保修的范圍、期限和要求做了明確；

4.明確工程質量潛在責任險和安全責任險；

5.提出BIM正向設計，實現(xiàn)全過程數(shù)字資產增量傳遞及標準，取消了勘察階段的BIM要求。

除了在評審內容上做了一些優(yōu)化外，根據(jù)實際情況對各項分值也做了調整。從評分細則可以看出，建設的“高標準”并非“豪宅化”，而是更加注重為購房人提供綠色、健康、舒適、高效的使用空間，做到讓住宅有品質、群眾住得舒服，切實落實綠色、低碳、節(jié)能理念，最大限度的實現(xiàn)人與自然和諧共生，促進碳達峰和碳中和目標實現(xiàn)。

三、 “高標準”住宅產品優(yōu)劣勢分析

高標準住宅是未來住宅趨勢之一，特別是綠色建筑、健康建筑、裝配式建筑、超低能耗建筑代表了未來住宅建筑的發(fā)展方向。其優(yōu)勢主要體現(xiàn)在以下幾個方面：

一是高標準住宅能適應氣候特征和場地條件，通過被動式建筑設計最大幅度降低建筑供暖、空調、照明需求；通過主動技術措施最大幅度提高能源設備與系統(tǒng)效率，充分利用可再生能源，以最少的能源消耗提供舒適室內環(huán)境。

二是高標準住宅建筑采用的關鍵技術：高性能外墻保溫、被動式門窗、良好的氣密性、無冷橋的設計和高性能換熱新風系統(tǒng)，能夠將建筑的熱損失大大降低。

三是高標準住宅安全、健康、綠色、環(huán)保，減少環(huán)境污染，使居住者在身體、精神上完全處于良好的狀態(tài)，形成良好的宜居環(huán)境。

四是高標準住宅有較完整的標準設計體系，采用標準化的構件、構件現(xiàn)場安裝可降低人工依賴，施工質量高有利于提高建筑產品品質。

高標準住宅盡管優(yōu)勢明顯，但其對建造技術、建筑材料要求比較高，往往工藝比較復雜，成本也相應較高，對項目管理者的質量和成本把控提出了更高的要求。具體體現(xiàn)在：

1.高標準住宅技術融合較多，較為復雜，可能會帶來設計及施工比普通住宅工期長。

2.高標準住宅并未大面積普及，招標采購和施工存在一定的局限性。

3.業(yè)主對高標準住宅市場認可度還有待提高。

4.高標準住宅會帶來成本的增量較大，影響項目經濟效益。根據(jù)近幾年的統(tǒng)計，高標準住宅的成本增加，依據(jù)子項選擇的不同，每平方米的增量成本預計約在1800~3200元。其中綠色建筑成本增量預計50~180元/平方米；裝配式建筑成本增量在400~700元/平方米（裝配率50%~99%），裝配率每增加10%，成本增加120~180元/平方米；超低能耗建筑：1200~2200元/平方米；健康建筑：150~350元/平方米；宜居技術應用：50~80元/平方米；管理模式子項：30~50元/平方米。

（注：綠色建筑、健康建筑、超低能耗建筑、宜居技術四個方面有成本重合的地方，因政策、規(guī)范、項目較少等客觀條件所限，以上成本數(shù)據(jù)僅供參考。）

四、高標準住宅存在的主要問題及應對措施

高標準住宅是未來發(fā)展方向，但目前還存在不少問題和挑戰(zhàn)。

一是建筑成本增加和客戶認可度的平衡。建筑產品是一個綜合的系統(tǒng)產品，包含功能、技術和建筑形象等。目前看，高標準住宅僅傾向于建筑技術的組合、偏向于綠色、節(jié)能、標準化、工業(yè)化等，這些技術的組合是否滿足市場和客戶的需求，當前來看還存在一定的偏差。譬如超低能耗帶來的能源支出減少能否覆蓋超低能耗建筑的成本增加，目前僅有理論計算結果；再譬如裝配式裝修的優(yōu)勢因廠家技術標準不統(tǒng)一，市場不成熟，給業(yè)主帶來的利益說服力也不足?？偟膩碚f，技術組合優(yōu)勢的統(tǒng)計數(shù)據(jù)缺失，對業(yè)主的說服力不夠。

應對措施：項目選擇配置高標準住宅各子項組合的產品時，應綜合考慮項目的產品定位是否與高標準的技術配置一致；項目是否支撐高標準住宅的成本增量；要加大客戶認可度的推廣。

二是超低能耗建筑的局限性。超低能耗建筑一些部品子項選擇范圍小，造成采購成本相對偏高。譬如在建設過程中，門窗系統(tǒng)、遮陽系統(tǒng)、光伏一體化系統(tǒng)等可供選擇的廠家相對偏少，招采和施工難度偏大，價格相對較高。超低能耗建筑對建筑的氣密性要求較高。外窗采用外掛式安裝方式，容易產生漏水問題，后期業(yè)主想自行更換外窗非常困難，因此具備條件時應采用內嵌式安裝（采用保溫附框），但會帶來外窗實際面積的減小。

應對措施：適當降低超低能耗建筑的建設量，以一棟或幾棟住宅、配套建筑等開始建設，循序漸進，逐步等待技術的成熟和客戶的認可。

三是裝配式建筑的局限性。裝配式建筑的裝配率較高時，豎向結構也需要采用裝配式，會造成施工速度慢、成本偏高；有些外圍護結構施工工藝處理不好時還易出現(xiàn)滲漏問題。另外，裝配式裝修技術不夠成熟、裝配式裝修廠家少、技術加工標準不統(tǒng)一等問題，使得裝配式建筑很難發(fā)揮其技術優(yōu)勢。

應對措施：條件允許的情況下，盡量選擇低裝配率（60%左右）建筑；提高建筑產品設計和配置的標準化；比選裝配式廠家。

四是綠色建筑和健康建筑部分建筑部品的耐久性要求較高。如門窗反復啟閉性能達到產品要求的2倍；遮陽產品機械耐久性達到最高級；水嘴壽命達到相應產品1.2倍；閥門壽命達到相應產品要求的1.5倍，還有地板、防水材料、密封材料需采用綠色產品。而且目前廠家較少，一般也沒有相應的證明材料或檢驗報告，對設計、采購和施工管理具有一定的影響。

五是建筑師負責制設計費用比其他項目來說偏高一些，對開發(fā)企業(yè)的設計、成本、招采和施工提出了新的要求。

高標準住宅作為近幾年推出住宅產品，相關政策、規(guī)范和配套均處于研究、制定和完善階段，對產品策劃定位、產品設計、招標采購、施工建設、成本管控、運營物業(yè)來說，均有一定的不確定性，因此確定做高標準產品時，應從產品的全生命周期綜合考慮，做好各項預判和管控，提高產品的品質和競爭力。

五、高標準住宅操盤建議

高標準住宅目前是政府大力推動和支持的，也代表了未來住宅的發(fā)展方向。作為未來住宅產品的趨勢之一，高標準住宅不僅僅是居住意義上的“高品質”，更能引導房地產行業(yè)向綠色、健康、節(jié)能、環(huán)保等方向發(fā)展，建設和諧、宜居的高品質住宅產品。

1.企業(yè)在參加高標準住宅項目競拍階段，應綜合考慮本項目的產品定位是否和高標準的技術選擇項一致，成本增量是否可控，應對高標準建設方案選項進行權衡，適當取舍。選擇高標準住宅建筑品質各子項時，應從項目產品定位、產品配置、成本測算及增量、招采、施工成本及工期、后期物業(yè)運維的全生命周期考慮，做出合理的選擇。

2.建議可適當選擇高標準住宅的綠色三星綠色建筑、健康建筑和宜居技術應用三個子項。

3.高標準住宅的裝配式建筑子項，建議可擇優(yōu)選擇。選擇時不僅要考慮裝配率和得分的關系，還應考慮裝配率偏高造成的建筑成本增加，施工難度的加大，設計及施工工期延長等問題。當裝配率大于60%，選擇裝配式裝修時不僅要考慮成本增量、施工進度，還要考慮市場客戶的接受度問題。

4.高標準住宅的管理模式子項，選擇時應考慮項目后期的執(zhí)行是否合規(guī)、是否有利于項目的開發(fā)管理。

5.高標準住宅的超低能耗建筑子項，存在一定的問題，建議謹慎選擇。如果必須選擇此項，建議可按市場的常規(guī)做法，選擇一棟或者幾棟建筑做超低能耗建筑，不建議項目做大面積的超低能耗建筑。

（作者喬明策、劉露軍工作單位為北京城建投資發(fā)展股份有限公司，崔會學工作單位為北京城建興泰房地產開發(fā)公司）