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中房報記者 苗野 北京報道

“金融16條”后，金融機構(gòu)不約而同地加大了對房企的流動性支持。

11月30日，上海農(nóng)商銀行與上海港城開發(fā)（集團）有限公司、寶龍地產(chǎn)控股有限公司、復地（集團）股份有限公司簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議，為其提供總額200億元人民幣意向性綜合授信額度。

同日，廣西北部灣銀行與桂林彰泰、廣西洋浦地產(chǎn)等5家本土民營房企簽約，提供意向合作授信金額超150億元。此前一天，廣發(fā)銀行與碧桂園、美的置業(yè)簽署全面銀企戰(zhàn)略合作協(xié)議，提供意向性授信金額合計300億元。

“此次簽約，上海農(nóng)商行將為寶龍地產(chǎn)提供50億元意向性授信額度，這代表公司長期以來的穩(wěn)健經(jīng)營和財務表現(xiàn)得到了監(jiān)管機構(gòu)和主流銀行的認可，也有利于進一步拓寬寶龍地產(chǎn)融資來源，為寶龍持續(xù)穩(wěn)健經(jīng)營提供更大助力?！睂汖埖禺a(chǎn)內(nèi)部人士說。

連日來，各大銀行跑步進場紛紛為房企開出大額授信，疊加幾大利好政策的逐步釋放，地產(chǎn)股直接用“漲?！苯o予了市場回應。

截至發(fā)稿前，據(jù)中國房地產(chǎn)報記者不完全統(tǒng)計，已有30多家房企與銀行簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議，總意向授信額度高達2.2萬億元。另有農(nóng)行、建行、中信銀行約5家銀行只披露了與房企簽訂戰(zhàn)略合作協(xié)議，并沒有披露具體的授信金額。

“從官宣的政策指向來看，優(yōu)質(zhì)房企融資將會受益，意向性授信最終要看房企的落袋情況?！蹦撤科髢?nèi)部人士對記者表示。

接受中國房地產(chǎn)報記者采訪的多位市場人士認為，11月以來各項重磅政策旨在合力推動房地產(chǎn)融資，紓困方向也從“救項目”轉(zhuǎn)換至“救項目”與“救企業(yè)”并存，這一系列政策已接近歷史最寬松時期，意在修復市場預期并提振信心。只有供給側(cè)和需求側(cè)支持力度同步加大，房地產(chǎn)市場的信心才能真正恢復。

密集授信

從銀行授信簽約來看，工商銀行簽約房企數(shù)量最多，意向授信額度也最高，一口氣與萬科、金地、綠城中國、龍湖、碧桂園、美的置業(yè)、金輝等12家房企，以總對總方式簽訂戰(zhàn)略合作協(xié)議，提供意向性融資總額達6550億元。

此外，中國銀行預計向萬科、龍湖、美的置業(yè)、碧桂園、濱江約10家房企提供意向性融資總額超6000億元；興業(yè)銀行向萬科、龍湖、中海、濱江、綠城中國約10家房企提供意向性融資總額4400億元；郵儲銀行預計向保利、龍湖、美的置業(yè)、萬科、碧桂園5家房企提供意向性融資總額2800億元；交通銀行向萬科、龍湖、美的置業(yè)提供意向性融資總額1200億元。

從簽約房企的具體披露信息來看，萬科、龍湖、美的置業(yè)3家房企“最受歡迎”，分別與多家商業(yè)銀行簽訂戰(zhàn)略合作協(xié)議。其中萬科授信額度超過3000億元，龍湖再次成為“民企之光”，是目前合作銀行數(shù)量最多的房企。

“目前，授信方面還沒有具體落地，企業(yè)也在等消息。”上述某簽約授信房企相關人士說。

也有企業(yè)人士介紹，目前亦有銀行在主動向該家企業(yè)授信，額度約在千億元左右。

另據(jù)中國房地產(chǎn)報記者了解，濱江集團已與10余家銀行簽署戰(zhàn)略協(xié)議，獲得超2000億元綜合授信。碧桂園也獲得工商銀行、中國銀行、郵儲銀行授信支持，總額度超過1500億元。

“授信額度不等于實際能獲取貸款額度，因為在執(zhí)行過程中每筆貸款都是單獨審核的。從目前情況來看，對于優(yōu)質(zhì)項目的判斷標準越來越高，風險控制越來越嚴格，預計能夠落地的額度會遠小于2萬億元?！蓖哐芯吭貉芯靠偙O(jiān)宋紅衛(wèi)預計，未來更多是單筆項目單筆落地，不會集中落地。

廣發(fā)證券銀行業(yè)首席分析師倪軍認為，監(jiān)管和銀行出手有助于緩解地產(chǎn)企業(yè)融資現(xiàn)金流壓力，避免債務過度出清，以時間換空間，最終實現(xiàn)債務軟著陸。

植信投資研究院資深研究員馬泓認為，房企意向性融資的落地時間跨度可長可短，各大金融機構(gòu)加大對房地產(chǎn)領域的金融支持，短期內(nèi)對緩解部分房企流動性起到重要作用。各項政策也是響應監(jiān)管部門要求，以推動房地產(chǎn)融資平穩(wěn)有序，加快“保交樓”配套融資資金投放。結(jié)合當前市場表現(xiàn)來看，未來住房金融政策針對房企的支持力度還會加碼，范圍也有望適度擴大，會有更多資質(zhì)優(yōu)良民營房企受益。

上市房企再融資速度加快

驚喜一個接一個。11月8日的“第二支箭”、11月23日的“金融16條”、11月28日的“第三支箭”，這幾個 “大禮包”紛紛向房企砸過來，政策也迎來反轉(zhuǎn)。

“這些政策都是為支持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展而生。”前述某房企相關人士說，“救市”大幕已拉開，但政策和金融效果有待觀察，市場回暖效果仍需一段時間傳遞，房地產(chǎn)市場信心尚未恢復。

支持房企股權(quán)融資的“第三支箭”發(fā)出后，A股上市房企火速啟動再融資。

11月29日晚，A股上市房企湖北福星科技股份有限公司（簡稱“福星股份”）發(fā)布公告，擬向不超過35名特定投資者非公開發(fā)行股票，募集資金擬用于公司房地產(chǎn)項目開發(fā)。

這是證監(jiān)會調(diào)整優(yōu)化股權(quán)融資5項措施后，A股首家宣布再融資的上市房企。

世茂股份、北新路橋也相繼發(fā)布籌劃定增事項公告，均表示擬向不超過35名特定投資者非公開發(fā)行股票，本次非公開發(fā)行擬發(fā)行的股票數(shù)量不超過本次發(fā)行前公司總股本的30%。

次日，建發(fā)國際也火速公告，擬折讓9%配售近3%股份集資8億港元。新湖中寶也公告稱擬向不超過35名特定投資者非公開發(fā)行股票，本次非公開發(fā)行擬發(fā)行的股票數(shù)量不超過本次發(fā)行前公司總股本的20%。

從用途來看，世茂股份本次募集資金擬用于公司“保交樓、保民生”相關的房地產(chǎn)項目開發(fā)、償還部分公開市場債務本息以及符合上市公司再融資政策要求的補充流動資金等。北新路橋募集資金擬用于公司項目建設和日常經(jīng)營。新湖中寶募集資金擬用于公司與“保交樓、保民生”相關的房地產(chǎn)項目，棚戶區(qū)改造或舊城改造項目開發(fā)建設以及符合上市公司再融資政策要求的補充流動資金、償還債務等。

利好信號很快便傳遞至股市，福星股份和世茂股份兩家公司11月30日早盤開盤即封漲停。

“股權(quán)融資再度開放對涉房企業(yè)的利好不言而喻，接下來會有更多房企增發(fā)或者再融資的案例，以緩解流動性困難?！鼻笆瞿撤康禺a(chǎn)市場人士說。

中指研究院企業(yè)事業(yè)部研究負責人劉水認為，這是在持續(xù)落實近期金融支持房企融資政策精神，滿足企業(yè)合理融資需求。一系列紓困政策在一定程度上能夠增強相關企業(yè)的資金實力，緩解企業(yè)流動性壓力。不過，當前樓市仍面臨需求釋放不足的問題，需要加大力度支持房地產(chǎn)市場需求端的釋放。

某房企高管對記者表示，無論是各銀行對房企授信，還是從“第二支箭”出臺后落地情況來看，受益房企數(shù)量有限。證監(jiān)會發(fā)布“第三支箭”支持房企股權(quán)融資，最終受益方依然是優(yōu)質(zhì)房企，出險房企很難分得一杯羹。

在政策支持下，房企紛紛開啟融資模式。

以“第二支箭”首單成功發(fā)行為例，11月29日，龍湖集團20億元中期票據(jù)完成簿記，該筆債券發(fā)行金額上限20億元，期限3年。最終發(fā)行利率為3%，，這筆債券發(fā)行利率創(chuàng)下了中債增進擔保民營房企債券的新低，也接近同期發(fā)行的3年期國開債。此外，六大國有商業(yè)銀行共同擔任主承銷商為其護航，也體現(xiàn)出了優(yōu)質(zhì)民營房企優(yōu)勢。

克而瑞研究中心總經(jīng)理林波認為，“金融16條”有助于穩(wěn)定行業(yè)信心，但行業(yè)真正企穩(wěn)關鍵仍在于市場銷售。銀行對房企的短期融資“輸血”有助于幫扶優(yōu)質(zhì)民企恢復經(jīng)營“造血”功能，國企、央企、優(yōu)質(zhì)民企經(jīng)營將逐漸回到正軌，問題房企仍將有序出清。

“住房金融政策的利好是促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)增長的重要因素之一，想要真正‘救市’還需要依靠住房銷售回暖作為內(nèi)在驅(qū)動力，只有房企能夠自我‘造血’才能維持可持續(xù)的發(fā)展?！瘪R泓說，隨著優(yōu)質(zhì)房企信用及融資狀況逐步恢復，有望以點帶面改善對需求端的預期，進而對市場銷售帶來提振作用。

宋紅衛(wèi)也同樣認為，目前房地產(chǎn)市場最大的問題在于購買力信心不足，這是行業(yè)持續(xù)低迷的主要原因。如果購買力不恢復，僅恢復供給端融資支持，也會造成庫存壓力和中長期的債務壓力。通過房地產(chǎn)市場周期趨勢來看，預計2023年7月份左右房地產(chǎn)市場會觸底回升。

“穩(wěn)健經(jīng)營的民營房企迎重大利好?！苯?jīng)濟學家任澤平表示，近期穩(wěn)樓市政策主要修復優(yōu)質(zhì)房企融資端，部分房企“三好生”迎來了困境反轉(zhuǎn)的階段性改善，這意味著房地產(chǎn)的政策拐點或已出現(xiàn)。從政策路徑來看，供給端的政策扶持是需求端恢復的前提所在?！爸挥泄┙o端房企逐步恢復融資能力和信用，需求端居民信心才能逐步恢復，進而帶動銷售回暖。”任澤平說。