世界人居

劉偉/發(fā)自北京

沉寂多時后，李嘉誠家族選擇今年四季度在香港發(fā)力投資。

12月21日，香港地政總署公布，一幅位于九龍啟德第2A區(qū)4號地盤、5(B)號地盤及10號地盤的新九龍內(nèi)地段第6649號的用地，以87.03億元批予鋒城投資，其母公司為長江實(shí)業(yè)集團(tuán)有限公司（以下簡稱“長實(shí)集團(tuán)”，01113.HK），批租期為五十年。

2020年以來，李嘉誠家族多次出售海外業(yè)務(wù)及資產(chǎn)，涉及能源、通訊、房地產(chǎn)、電力、飛機(jī)租賃等業(yè)務(wù)板塊。

進(jìn)入2022年四季度，長實(shí)集團(tuán)開始轉(zhuǎn)變方向，先后有數(shù)筆地產(chǎn)投資落地香港。包括，10月5日的一筆46.01億港元投資和12月15日的一筆11.61億港元投資，合計(jì)超過140億港元。

匯生國際投資總裁黃立沖對記者稱，后疫情時期，香港目前的政策是“大興土木”，比如大量建設(shè)新的項(xiàng)目來投放市場。所以，政府對開發(fā)商是有窗口指導(dǎo)的，當(dāng)然開發(fā)商從自身業(yè)績發(fā)展的角度出發(fā)也是要這樣做的。

接連投資香港市場

被市場譽(yù)為“啟德地王”的上述住宅地12月16日截標(biāo)，香港地政總署稱，共接獲6份標(biāo)書。市場對該地皮估值介乎約113.4億至148.9億港元，樓面呎價介乎約8000至10500港元，較早前預(yù)測下調(diào)最多近兩成。

長實(shí)集團(tuán)為該地塊出價最高的投標(biāo)者。港地政總署資料顯示，該成交樓面呎價約6137.7港元。本次成交價大幅低于預(yù)期下限。

長江實(shí)業(yè)執(zhí)行董事吳佳慶表示，對這次以相宜價錢投得啟德新區(qū)的大型地皮感到非常高興，指出項(xiàng)目地理?xiàng)l件優(yōu)越，位處宋皇臺港鐵站上蓋，日后亦有地下購物街連接九龍城傳統(tǒng)區(qū)域及啟德港鐵站，預(yù)料落成后的中小型住宅單位將廣受歡迎，可望帶來非常理想的回報。

長實(shí)集團(tuán)近期的投資還不止于此。12月15日，長實(shí)集團(tuán)全資附屬公司天洋企業(yè)有限公司以投標(biāo)金額11.61億港元投得西營盤皇后大道西/賢居里發(fā)展項(xiàng)目合約。10月5日，長江實(shí)業(yè)集團(tuán)有限公司旗下彩浩投資有限公司以最高出價46.01億港元中標(biāo)位于新界的屯門青山公路—大欖段的屯門市地段第561號的用地。

除了投資新項(xiàng)目，長實(shí)集團(tuán)在今年9月底還打包出售香港西半山波老道一豪宅物業(yè)，預(yù)估收益63億港元。

黃立沖認(rèn)為，長實(shí)集團(tuán)賣出的是成熟的建好的物業(yè)，買入的則是新近發(fā)展的項(xiàng)目，目前還不能判斷是凈買入還是凈賣出。香港這兩年，因?yàn)橐咔榈仍?，地產(chǎn)開發(fā)稍微延誤了一些進(jìn)程。預(yù)計(jì)2023年，新拿項(xiàng)目將進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)，2024年將有不少項(xiàng)目開工，并逐漸進(jìn)入市場。

盡管受到美元加息，利率上浮等多重不利因素影響，長實(shí)集團(tuán)依然表現(xiàn)出強(qiáng)勁的盈利能力。2022年上半年，長實(shí)集團(tuán)總收入476.2億港元，同比增長44.03%；凈利潤129.36億港元，同比增長54.83%。長實(shí)集團(tuán)與合營企業(yè)的物業(yè)銷售總額203.97億港元，占比約42.83%。其中集團(tuán)物業(yè)銷售203.49億港元，同比增長37.88%；合營企業(yè)物業(yè)銷售4800萬港元，同比增長60%。

從地區(qū)來看，今年上半年，長實(shí)來自內(nèi)地的收入為79.34億港元，同比減少45.77%，也是唯一錄得收入減少的地區(qū)；來自香港的收入為168.11億港元，同比增長272.83%；來自英國地區(qū)的收入149.65億港元，同比增長133.68%。

樓市存多重不確定性因素

數(shù)據(jù)顯示，截至2022年10月底，長實(shí)集團(tuán)售樓約套260億港元，2023年將有數(shù)個全新盤部署推售，涉及約2400個單位。以平均每1000萬港元計(jì)，銷售金額將達(dá)到約240億港元。

當(dāng)中，首個項(xiàng)目將是屯門飛揚(yáng)2期，項(xiàng)目已取得預(yù)售樓花同意書,可以隨時推售。另一個重頭項(xiàng)目則是黃竹坑站上蓋第3期，共有1200個單位，目前仍申請預(yù)售樓花同意，預(yù)計(jì)明年上半年可以推售。

長實(shí)集團(tuán)選擇加倉的時間節(jié)點(diǎn)正值當(dāng)下香港樓市表現(xiàn)不景氣的階段。11月28日，香港差餉物業(yè)估價署公布最新樓價指數(shù)，香港10月份樓價報352.4點(diǎn)，按月再跌2.41%，是2018年11月后，四年來單月最大跌幅。

最新的樓價指數(shù)接近2017年12月的352.7點(diǎn)，重回五年前的水平。此前，香港樓價指數(shù)連跌5個月。

對比2021年9月歷史高位398.1點(diǎn)，樓價已連續(xù)13個月累跌約11.48%，這亦是2003年前后“非典”時期后最長的一次下跌周期。

對于2023年的香港樓市走向，考慮到不同層面的因素，會得出不同的預(yù)期結(jié)論。

瑞銀此前發(fā)表報告，預(yù)料香港2023年樓價大致上持平介乎在降3%及升3%之間(市場預(yù)測為下跌10%至15%)，因該行看到不少令人鼓舞的數(shù)據(jù)，包括透過內(nèi)地專才計(jì)劃來港人數(shù)上升，預(yù)期加息周期到頂及私樓供應(yīng)下降。據(jù)入境處今年第三季數(shù)據(jù)顯示，內(nèi)地專才計(jì)劃及非本地畢業(yè)生簽證分別按季增34%及2.4倍，令今年年度數(shù)據(jù)按年升30%及76%，并分別超出2016年及2019年的水平。

該行指，港府放寬非本地居民首次置業(yè)印花稅，以及視內(nèi)地放寬防疫措施為正面信號，香港與內(nèi)地邊境或會重開，亦利好香港地產(chǎn)行業(yè)。因此，該行重申，預(yù)期香港住宅樓價會在明年首季觸底反彈，并隨后逐步恢復(fù)。

不過，在仲量聯(lián)行香港主席曾煥平看來，明年影響香港樓市的負(fù)面因素仍會存在，即使息率停止上升，按揭利率維持高水平，通關(guān)也未必能為資本市場帶來資金流入香港樓市，原因是內(nèi)地外匯管制。

一位香港地產(chǎn)從業(yè)人士認(rèn)為，明年香港的按揭利率的走勢或?qū)幱谝粋€平臺期，不會有太多波動。在這樣一個市場下經(jīng)營，盈利多少會受到影響，關(guān)鍵看地產(chǎn)商在出售價格上如何去做取舍。

“在香港這樣一個土地一直是非常稀缺資源的市場內(nèi)，短期內(nèi)的市場波動或許影響不會太大，因?yàn)橄愀鄣禺a(chǎn)商的負(fù)債一直維持在相對健康的水平，重要的是先把土地拿到手再說?！币晃蝗倘耸糠Q。

2022年9月，長實(shí)集團(tuán)以207.66億港元出售的香港西半山波老道一豪宅物業(yè)。該項(xiàng)目是2011年6月，長實(shí)集團(tuán)以116.5億港元購入的，每尺樓面地價為26763港元，創(chuàng)下當(dāng)年香港第二高價紀(jì)錄。

自從2011年被長實(shí)集團(tuán)買下，該項(xiàng)目經(jīng)歷10年才正式以現(xiàn)樓面市，和10年前地價相比，目前樓面均價上漲超過10倍。