世界人居

日前，住房和城鄉(xiāng)建設部聯(lián)合應急管理部印發(fā)《關于加強超高層建筑規(guī)劃建設管理的通知》（以下簡稱《通知》），提出嚴格管控新建超高層建筑、強化既有超高層建筑安全管理?？吹轿募?nèi)容，中國管理科學學會城鎮(zhèn)化管理專業(yè)委員會秘書長、北京優(yōu)鋪網(wǎng)絡科技有限公司董事長陳云峰心中五味雜陳，因為他曾經(jīng)在超高層建筑項目上“失敗”過。

2012年，陳云峰所在的企業(yè)在北京市通州區(qū)中標一塊商業(yè)用地，準備建一幢高300米、建筑面積15萬平方米的超高層寫字樓。拿地后，經(jīng)過測算，陳云峰發(fā)現(xiàn)，建這幢寫字樓是個“只賠不賺”的買賣：拿地成本1萬元/平方米，但建安成本竟高達1.6萬元/平方米，是普通建筑建安成本的2倍以上；更讓人驚訝的是，超高層建筑的運營維護成本極高，建成后，這幢寫字樓的租金會遠高于周邊寫字樓，招租將困難重重。

“由于投入產(chǎn)出嚴重失衡，最終這個項目‘擱淺’了。幸虧‘擱淺’了，否則，這幢建筑可能會逐漸變成企業(yè)的沉重負擔，成為阻礙城市健康發(fā)展的‘隱疾’?！被叵肫疬@段經(jīng)歷，陳云峰如今仍心有余悸，“《通知》提出科學規(guī)劃建設管理超高層建筑，是推動城市高質量發(fā)展的謀遠之舉，是利國利民的好事。未來，一定要明確城市發(fā)展和建筑的關系，順應時代改革規(guī)律、遵循市場供需規(guī)律、把握房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展規(guī)律，嚴格管控新建超高層建筑?！?/p>

順應時代改革規(guī)律——讓超高層建筑更好為城市高質量發(fā)展服務

“摩天大樓”是工業(yè)化高度發(fā)展的時代產(chǎn)物，寄托了人們對繁華大都市的想象。在多數(shù)人的思維中，一座城市摩天大樓的數(shù)量、高度，反映的是當?shù)亟?jīng)濟發(fā)展水平和城市國際化程度。這也是近年來我國超高層建筑如雨后春筍般涌現(xiàn)的根源所在。

世界高層建筑與都市人居學會（CTBUH）發(fā)布的《2020高層建筑年度回顧》顯示我國擁有世界40%的高層建筑，其中150米以上的2395座、200米以上的823座、300米以上的95座，三項指標均保持全球第一。

“我國能建成如此之多的超高層建筑，除了一部分城市的確有需求外，主要原因是少數(shù)地方政府追求政績，盲目建設、貪大求洋?！标愒品逡会樢娧靥岢觯暗胤秸行枨?，少數(shù)企業(yè)投其所好，將建設超高層建筑作為拿地附屬條件，并以其他收益彌補建設超高層建筑帶來的損失?！背邔咏ㄖ膶嶋H價值，是在方寸之間提供巨量活動空間，將工作和生活設施集約化，以大幅提升土地利用效率。以此為基準，陳云峰認為，一些地方政府和企業(yè)的這種“需求”，并不是市場的真實需求，而是人為制造的需求。

一方面，我國大多數(shù)地區(qū)，尤其是大量的二三線城市人口適中、土地供應充足，并沒有建設超高層建筑的實際需要；另一方面，超高層建筑基本都是自持型物業(yè)，考慮到成本因素，絕大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)并沒有開發(fā)建設超高層建筑的經(jīng)濟動力。陳云峰表示，在“象征”意義大于實際用途的情況下，國家提出促進城市高質量發(fā)展，嚴格管控新建超高層建筑，扼住盲目建設超高層建筑之風，及時且必要。

陳云峰強調(diào)，《通知》的發(fā)布，最大意義是讓新建超高層建筑在政策層面實現(xiàn)了“有章可循”，終結了無序建設局面，讓超高層建筑發(fā)展趨于規(guī)范化、理性化，更好地服務城市高質量發(fā)展。同時，《通知》從“從嚴控制建筑高度”“合理確定建筑布局”“深化細化評估論證”“強化公共投資管理”“壓緊夯實決策責任”幾個方面對超高層建筑建設高度、布局、論證、投資、決策責任予以明確，嚴格基本建設程序，實質上為未來超高層建筑健康發(fā)展提供了一份“指南”。

遵循市場供需規(guī)律——建不建超高層建筑由真實需求決定

《通知》征求意見時，少數(shù)人將其解讀為國家將“停建”超高層建筑。對此，陳云峰表示，這是對《通知》的“過度解讀”。他認為，建筑風貌是城市外在形象和內(nèi)質精神的有機統(tǒng)一，建筑限高有利于打造更多符合文化傳承、功能優(yōu)先、融合環(huán)境、環(huán)保節(jié)能等要求的建筑，但并不代表未來將杜絕建設超高層建筑。

陳云峰稱，是否建設超高層建筑、建設什么樣的超高層建筑，要視城市發(fā)展實際需求而定。為此，以《通知》規(guī)定為基礎，他提出兩點在具體操作中要注意的地方。

一是在“從嚴控制建筑高度”基礎上，要更多關注“產(chǎn)業(yè)（GDP）”因素權重?！耙蛔鞘惺欠裼薪ㄔO超高層建筑的必要，人口因素固然很重要，但隨著我國城鎮(zhèn)化快速推進，以人口規(guī)模作為建設‘門檻’將失于偏頗。在這種情況下，產(chǎn)業(yè)因素可以作為補充的衡量標準之一?！标愒品逡韵愀蹫槔忉屨f，香港之所以能成為超高層建筑最多的城市之一，不僅是因為人口多、城市可用土地緊缺，更重要的是其“總部經(jīng)濟”發(fā)達，眾多知名企業(yè)總部匯聚于此。因此，建設超高層建筑，既能滿足當?shù)仄髽I(yè)的真實需求，又符合其國際金融中心的城市定位。

二是在“壓緊夯實決策責任”基礎上，可以引入“聽證會”模式?！俺邔咏ㄖ奶厥庑裕瑳Q定了其決策、評估論證的重要性。工程質量可以實行責任終身制，但若決策出現(xiàn)失誤，帶給社會的將是‘災難’性影響。”陳云峰表示，要促進超高層建筑健康發(fā)展，必須改變從可行性研究到立項大多由地方政府推動的模式。在超高層建筑項目規(guī)劃審批前，通過引入“聽證會”制度，集合政府、行業(yè)協(xié)會、企業(yè)、咨詢機構、市民代表等各方意見，提高決策的公開性、科學性；對于由企業(yè)申請建設的超高層建筑項目，企業(yè)必須提供建設用途、資金來源、目標用戶、運營維護計劃等詳細信息，以輔助相關部門決策。

“若超高層建筑基本建設程序能夠提早規(guī)范，或許，像我之前經(jīng)歷的項目就不會出現(xiàn)，不致造成資源的浪費?！标愒品宸Q，“從根本上說，一座城市、一個地區(qū)要不要建超高層建筑，還是要看‘市場’有沒有需求?！?/p>

把握房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展規(guī)律——逐步打造系統(tǒng)性安全管理解決方案

超高層建筑近年來之所以負面報道不斷，一方面是因為時代在改變，隨著我國經(jīng)濟由高速增長轉向高質量發(fā)展的新階段，人們對建筑的舒適性、安全性要求在不斷提升，對超高層建筑過于龐大的體型、復雜的功能產(chǎn)生抗拒心理；另一方面，極少數(shù)超高層建筑出現(xiàn)安全隱患，如深圳賽格廣場大廈出現(xiàn)有感振動，讓群眾對超高層建筑安全性的擔憂進一步加深。在《通知》中，“強化既有超高層建筑安全管理”恰恰也是重點內(nèi)容。

陳云峰強調(diào)，首先必須予以澄清的是，我國超高層建筑在設計、施工、新材料應用等方面都處于世界先進水平，技術成熟，安全性無須擔憂。目前，我國擁有的2000余座超高層建筑，都在發(fā)揮應有的功能，不能因為一幢建筑出現(xiàn)安全隱患而否定所有建筑的功用。

其次，陳云峰認為，安全要靠運營來保障。超高層建筑的安全隱患，主要在于其管理運維成本過高而業(yè)主或其委托管理單位能力不足、實力不夠。尤其是在消防安全上，發(fā)生重大火災時，超高層建筑逃生疏散時間長、消防設施技術復雜，由此帶來的安全風險也隨之增大。若業(yè)主或其委托管理單位管理跟不上、投入跟不上，安全隱患可能會成為事故。

“雖然擁有世界40%的高層建筑，可超高層建筑的管理運維對于我們來說仍是‘新課題’。盡管如此，我們必須明晰的是：超高層建筑安全問題是系統(tǒng)性問題，千萬不能寄希望于‘一服藥解決所有問題’?！痹谶@樣的共識下，陳云峰認為，推動超高層建筑安全發(fā)展任重道遠。

最后，他提出，行業(yè)主管部門應當牽頭組織專業(yè)機構，為超高層建筑制定專門的安全管理運維規(guī)范、辦法，將既有超高層建筑納入規(guī)范化管理軌道；房地產(chǎn)行業(yè)參與各方應當明確自身責任使命，從全生命周期的角度確保超高層建筑健康發(fā)展，減少規(guī)劃設計缺陷、提升施工質量、加大管理運維投入，為城市高質量發(fā)展貢獻力量。此外，戴德梁行等國際房地產(chǎn)顧問公司在超高層建筑的管理運維方面做得非常出色，我國可以借鑒相關經(jīng)驗，為超高層建筑的安全發(fā)展提供保障。