世界人居

中交地產(chǎn)，徐愛國，他們理想中的房地產(chǎn)“宇宙”大爆炸已經(jīng)發(fā)生。

11月29日，有消息稱，陽光城原副總裁徐愛國目前在中交地產(chǎn)出任副總裁一職。中國房地產(chǎn)報(bào)記者從接近中交地產(chǎn)人士處確認(rèn)了該消息的真實(shí)性。

11月26日，對于徐愛國離職原因，陽光城方面曾向中國房地產(chǎn)報(bào)記者表示，“系個(gè)人主動(dòng)離職”。

徐愛國擁有20余年房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)。2002年他加入中海地產(chǎn)，前后負(fù)責(zé)過中海地產(chǎn)財(cái)務(wù)、投資管理等方面工作；2013年4月，出任中國海外宏洋集團(tuán)有限公司助理總裁；2014年入職龍湖集團(tuán)任副總裁兼投資發(fā)展部總經(jīng)理；2018年5月，加盟陽光城地產(chǎn)，任職集團(tuán)副總裁，分管投資。

過往履歷中，徐愛國在土地投資上展示出不俗的實(shí)力。

中交地產(chǎn)近年來經(jīng)過了數(shù)次高層人員和公司架構(gòu)調(diào)整，這是向外界表明自己可以做得更強(qiáng)更好。今年以來中交地產(chǎn)更是加速了拿地節(jié)奏，沖向千億規(guī)模。

此番將徐愛國招入麾下，中交地產(chǎn)無疑是開啟了一場經(jīng)過深思熟慮的新征程，這在行業(yè)遭遇困難的形勢面前，透露了優(yōu)勢企業(yè)的逆市發(fā)展之策。

中海標(biāo)簽

徐愛國身上的“中海系”印跡非常明顯，在他20余年的職業(yè)生涯中，有11年是在中海度過。

在地產(chǎn)界，“中海系”以較高的成本調(diào)控能力、穩(wěn)健的運(yùn)營能力為人所樂道，由于“中海系”出身的人有著一套規(guī)范的操作方法論，專業(yè)、執(zhí)行力強(qiáng)是業(yè)內(nèi)對“中海系”人才的評價(jià)。

一位龍湖集團(tuán)高管在接受媒體采訪時(shí)曾經(jīng)這樣稱，這么多年我們對于中海最佩服的一點(diǎn)是對規(guī)模的淡定堅(jiān)持和在買地、投資、融資方面的紀(jì)律性。

從2010年開始，素來講求持續(xù)穩(wěn)定增長的龍湖大舉從中海“挖角”。同年，袁春入職龍湖。此后，龍湖一度成為“中海系”人才的聚集地。徐愛國也是其中之一，他2014年入職龍湖，任副總裁兼投資發(fā)展部總經(jīng)理。

不過，在龍湖的4年里，徐愛國的投資事業(yè)并不算順?biāo)?。有消息稱，龍湖集團(tuán)投資部和財(cái)務(wù)部在資金額度的爭取上，常有一些掣肘。更有接近龍湖的人士透露，有些項(xiàng)目過了投資委員會(huì)，最后也沒錢去參拍，局面很兩難。2018年4月，徐愛國選擇了離職。

2018年5月，徐愛國加入陽光城，任職集團(tuán)副總裁，分管投資。

此時(shí)的陽光城，加上徐愛國，具有中海背景的核心管理層增至4位——執(zhí)行董事長兼總裁朱榮斌、執(zhí)行副總裁吳建斌及闞乃桂，而分管建工板塊的執(zhí)行副總裁胡書仟出身中建。

經(jīng)過一年的改造，規(guī)模擴(kuò)張和降低負(fù)債是2018年陽光城最鮮明的烙印。陽光城合約銷售額在2018年9月首破千億，最終全年實(shí)現(xiàn)全口徑銷售金額1628億元，權(quán)益銷售金額1183億元，期內(nèi)結(jié)算營收565億元，同比增長70.28%。與此同時(shí)，陽光城有一個(gè)明顯的轉(zhuǎn)變是拿地慎重了，原方案800億元的拿地金額，最后只用了306億元。

2019年，陽光城邁過了2000億元的門檻，合同銷售額定格在2110.31億元，兩年時(shí)間內(nèi)規(guī)模實(shí)現(xiàn)翻倍。土地儲(chǔ)備方面，截至2019年底，陽光城土地儲(chǔ)備總計(jì)4523萬平方米，儲(chǔ)備貨值6324億元，其中一二線城市可售貨值占比74%。2019年公司新增土儲(chǔ)平均權(quán)益為70%，與2018年同比增加15個(gè)百分點(diǎn)。

2020年，陽光城實(shí)現(xiàn)銷售金額2180億元，實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入822億元，同比增長34.60%。土地儲(chǔ)備方面，陽光城全年共計(jì)支付總地價(jià)707億元，其中權(quán)益地價(jià)402億元，新增確權(quán)總貨值1800億元，一二線城市貨值占比約70%，大福建、長三角、珠三角占比約63%。同時(shí)，陽光城拓展多種拿地方式，額外鎖定貨值約1289億元，2020年共計(jì)新增土儲(chǔ)3091億元。

接連兩年，徐愛國都交出了不錯(cuò)的成績單。當(dāng)然，大擴(kuò)張之后陽光城現(xiàn)在也遭遇和同行一樣的困難。

“雙向奔赴”

能夠?qū)崿F(xiàn)抱負(fù)、一展實(shí)力，是每個(gè)職業(yè)經(jīng)理人的夢想。在進(jìn)入陽光城的第3個(gè)年頭，許愛國選擇了離開。

據(jù)可靠消息，在陽光城2021年三季報(bào)發(fā)布的前兩天，徐愛國已辦理完離職手續(xù)。之所以拖到月底才正式離職，是由于陽光城爆發(fā)了短期流動(dòng)性危機(jī)，公司擔(dān)憂徐愛國離職引發(fā)外界過度解讀而進(jìn)行了挽留。

在徐愛國離職之前，陽光城已有多名系出中海的高管離職。年初，陽光城北京區(qū)域公司原總裁兼區(qū)域首席運(yùn)營官宮鐵軍、豫魯區(qū)域原總裁孔博離職。至此，系出中海的高管們悉數(shù)離開或被邊緣化。

也有業(yè)內(nèi)人士將徐愛國的離開解讀為，民營企業(yè)債務(wù)壓頂下，無暇再顧及投資拿地，其工作難有發(fā)揮余地。

顯然，帶著“中海系”標(biāo)簽、加之在業(yè)界不錯(cuò)的成績，徐愛國并不乏去處。

他在土地投資方面的能力，直接吸引了央企中交地產(chǎn)向其投來橄欖枝。

此前，中交地產(chǎn)董事長李永前就曾喊出“2020年沖刺500億元，2023年遠(yuǎn)在千億之上”的口號(hào)，并表示要“復(fù)制綠城中國、創(chuàng)新中交地產(chǎn)”，效仿輕重資產(chǎn)并舉的開發(fā)模式。

在他的指引下，2020年以來，中交地產(chǎn)持續(xù)加碼北京、鄭州、重慶、天津、武漢、蘇州、昆明等多個(gè)城市，平均每9天便將一宗地塊收入囊中。

2013年至2016年，中交地產(chǎn)四年拿地總額約109億元；2020年一年時(shí)間內(nèi)，耗資535.8億元競得30幅土地，表現(xiàn)出勢不可擋之勇。

中交地產(chǎn)積極拓展土地儲(chǔ)備過程中，不乏高溢價(jià)拿地的舉動(dòng)。2020年4月，溢價(jià)35%摘得佛山南海地塊；9月，寧波商住地塊以超49%溢價(jià)成交；12月，溢價(jià)44.26%競得武漢住宅用地。

整個(gè)2020年，是中交地產(chǎn)的光榮與夢想之年，共新增土地30宗，較2019年增長一倍；計(jì)容建筑面積增長177%至635.59萬平方米；土地購置總價(jià)款535.8億元，已超出533億元的合約銷售額。

今年6月上旬，任職中交地產(chǎn)兩年的李永前辭去了總裁職務(wù)，但繼續(xù)擔(dān)任公司董事長、黨委書記等職務(wù)。汪劍平擔(dān)任中交地產(chǎn)新總裁。不過，李永前表示，“中交沖刺千億規(guī)模戰(zhàn)略不受影響”。

今年上半年，中交共以總價(jià)款286.64億元拿了14宗地塊，其權(quán)益價(jià)款為201.48億元。

一方渴望規(guī)模發(fā)展，一方要展示自己的實(shí)力?？梢哉f徐愛國此次履新中交地產(chǎn)，是一場“雙向奔赴”，也是一場趕考。

雙方在投資上能產(chǎn)生怎樣的化學(xué)變化，需要時(shí)間作出答案。