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梁學(xué)城/發(fā)自北京

低迷徘徊的天津樓市或有新變化。

4月20日,據(jù)天津市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)官微消息,為進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目銷售,根據(jù)廣大房企需求,該協(xié)會(huì)舉辦了加快房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目銷售工作座談會(huì)。天房集團(tuán)、金僑控股、中建信和地產(chǎn)北方區(qū)域公司等多家房企參加了會(huì)議。

從上述消息來(lái)看,會(huì)議研究了加快房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目銷售行業(yè)“津十條”政策,修改后將對(duì)外公布;協(xié)調(diào)建立了相鄰項(xiàng)目良性競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制;部署了制定規(guī)范商品房渠道銷售等規(guī)章。

上述會(huì)議及相關(guān)政策的發(fā)布或?qū)⑴まD(zhuǎn)目前天津樓市低迷現(xiàn)狀?？硕鹧芯繑?shù)據(jù)顯示,2022年一季度,天津商品住宅成交面積150.22萬(wàn)平方米,同比下降40%,為2014年以來(lái)同期最低值;供應(yīng)面積82.98萬(wàn)平方米,同比下降60%,微高于2020年第一季度。樓市去化周期已超2年。

“除天津市和平區(qū)、南開(kāi)區(qū)部分區(qū)域的學(xué)區(qū)房較為保值外,整個(gè)天津樓市非常低迷。新房方面,由于地價(jià)上漲,天津一手房房?jī)r(jià)近幾年始終保持在高位,但商品房庫(kù)存也持續(xù)走高。目前,天津商品住宅庫(kù)存(含新房和存量房)為3632萬(wàn)平方米,是熱點(diǎn)一二線城市中庫(kù)存最高城市?！焙细谎芯吭焊呒?jí)分析師李興旺表示。

“希望市場(chǎng)有一定起色?！碧旖蛞患冶镜胤科鬆I(yíng)銷總經(jīng)理表示。

供銷量雙降

貝殼研究院最新數(shù)據(jù)顯示,2022年一季度天津新房市場(chǎng)供應(yīng)7626套,與2021年21426套相比,降幅達(dá)64.4%。截至目前,天津商品住宅中新房庫(kù)存為2470萬(wàn)平方米,去化周期超2年。商品住宅成交面積150.22萬(wàn)平方米,同比下降40%,為2014年以來(lái)同期最低值。

據(jù)記者了解,與去年同期相比,2022年一季度天津四大片區(qū)成交量均有不同幅度下降;市區(qū)成交16.68萬(wàn)平方米,同比下降19%;其他區(qū)域下降38%～53%。

值得注意的是,各板塊發(fā)展并不均衡,成交量呈現(xiàn)冰火兩重天狀態(tài)。熱點(diǎn)板塊處于供不應(yīng)求態(tài)勢(shì),一季度主城區(qū)累計(jì)成交18萬(wàn)平方米,其中受和平區(qū)學(xué)區(qū)效應(yīng)帶動(dòng)主城區(qū)成交量上漲;環(huán)城四區(qū)仍為天津市場(chǎng)成交主力區(qū),1季度成交量近60萬(wàn)平方米;遠(yuǎn)郊五區(qū)成交量42萬(wàn)平方米,同比降幅53%,薊州以價(jià)換量明顯,其中寧河1季度供應(yīng)掛零。

“受疫情影響,很多樓盤開(kāi)工都做了順延,自然會(huì)影響工程進(jìn)度,也使得開(kāi)發(fā)商取得銷售許可證的時(shí)間變得相對(duì)不可控?！碧旖驑怯罱?jīng)濟(jì)協(xié)會(huì)秘書長(zhǎng)趙陽(yáng)表示,有部分開(kāi)發(fā)商擔(dān)心到訪客戶數(shù)量不及預(yù)期,也影響了一些樓盤推盤節(jié)奏。

“去年很多拿地企業(yè)沒(méi)法開(kāi)盤,即使是開(kāi)盤,營(yíng)銷推廣作用也微乎其微,一旦疫情反復(fù)客戶不上門,只能通過(guò)渠道促進(jìn)銷售。”上述天津一家本地房企營(yíng)銷總經(jīng)理表示。

“進(jìn)入2022年,樓市銷售并不順暢,購(gòu)房者者觀望情緒濃厚,有些還是些有錢不著急的買主?！碧旖蚴袞|麗區(qū)某項(xiàng)目銷售人員表示,這部分客戶成交周期更長(zhǎng),目前,有近30%顧客在看,40%顧客因?yàn)閾?dān)心收入下滑推遲購(gòu)買計(jì)劃。

從供銷量來(lái)看確實(shí)不容樂(lè)觀,不過(guò)天津市房?jī)r(jià)依舊有小幅度增長(zhǎng)。貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示,3月,天津市新房成交均價(jià)為17647元/平方米,這是歷經(jīng)8個(gè)月低位運(yùn)行后出現(xiàn)的上揚(yáng)。

對(duì)于天津房?jī)r(jià)上揚(yáng),李興旺認(rèn)為并不是市場(chǎng)回暖,是目前熱銷項(xiàng)目的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)和總價(jià)發(fā)生了變化。一季度,天津市場(chǎng)“現(xiàn)象級(jí)紅盤”中海和平之門成交139套,成交均價(jià)64405元/平方米,這些紅盤入市使得天津成交均價(jià)保住了原本的價(jià)格水準(zhǔn)和梯度;也從側(cè)面反映了資金實(shí)力較強(qiáng)的購(gòu)房者更傾向于選擇市區(qū)核心板塊置業(yè)。

此外,天津土地市場(chǎng)也同樣出現(xiàn)緊縮。2022年天津第一批集中供地推出30宗地塊(29宗宅地+1宗商服),比去年首批集中供地?cái)?shù)量下降56%;部分地塊起始樓面價(jià)相比去年也有所下降。

“一季度供應(yīng)縮減,土地端又控制了出讓量,但樓市整體在售庫(kù)存壓力依舊,且不包括潛在庫(kù)存。目前樓市低位運(yùn)行,購(gòu)房者觀望情緒依舊濃厚,疊加疫情影響,去庫(kù)存難度較大,隱性風(fēng)險(xiǎn)長(zhǎng)期存在”趙陽(yáng)說(shuō)道。

預(yù)計(jì)5月市場(chǎng)將出現(xiàn)回暖

作為四大直轄市之一及“高考移民城市”,近幾年GDP增長(zhǎng)并不明顯,人口吸引力有所下降,樓市也低迷徘徊。

4月20日,天津市統(tǒng)計(jì)局發(fā)布一季度經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況。根據(jù)地區(qū)生產(chǎn)總值統(tǒng)一核算結(jié)果,一季度天津市地區(qū)生產(chǎn)總值為3538.52億元,按可比價(jià)格計(jì)算,同比增長(zhǎng)0.1%。2021年,天津GDP1.57萬(wàn)億元,離位居第十名的南京仍有600多億元差距。

2021年全國(guó)人口普查數(shù)據(jù)顯示,天津常住人口為1373萬(wàn)人,相對(duì)于2020年來(lái)說(shuō),減少了將近13.6萬(wàn)人。實(shí)際上,2020年天津的人口已流失175萬(wàn),在全國(guó)2020年第七次人口數(shù)據(jù)普查時(shí),天津人口只有1386萬(wàn)。相對(duì)于2019年的1561萬(wàn),減少了100多萬(wàn)人;濱海新區(qū)常住人口甚至為負(fù)增長(zhǎng)。

2021年8月,天津市又將高考報(bào)名條件由單一的“戶籍”調(diào)整為“戶籍+學(xué)籍”要求,打擊高考移民,導(dǎo)致很多外地戶籍放棄在天津買房定居。

失去人口和高考教育資源優(yōu)勢(shì)的天津,疊加疫情影響,房地產(chǎn)去化周期已超越一二線城市庫(kù)存紅色警戒線。

為了調(diào)整樓市,此前,天津已多次明確要分區(qū)施策,支持居民改善住房需求。2月21日,天津市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議針對(duì)住宅市場(chǎng)提出將繼續(xù)實(shí)施精準(zhǔn)調(diào)控,做好供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)控,因區(qū)/因人/因房/因業(yè)創(chuàng)新調(diào)控機(jī)制;3月15日,津云又發(fā)布一則新聞,《分區(qū)施策!針對(duì)就近養(yǎng)老等需要,天津這樣支持居民改善住房》,再次明確了天津?qū)⒎謪^(qū)施策。

“一季度,中央多次發(fā)聲維穩(wěn)樓市,居民按揭政策邊際改善,天津住建會(huì)議及官媒釋放積極信號(hào),有利于促進(jìn)樓市穩(wěn)定向好?！贝鞯铝盒刑旖蚍治霾糠治鰩熇钅缺硎?隨著疫情穩(wěn)定,天津市場(chǎng)正逐步走向正軌,前期積累的購(gòu)房需求也將釋放,加之臨近“五一”,各大樓盤都會(huì)推出一定優(yōu)惠,預(yù)計(jì)5月市場(chǎng)將加快回暖進(jìn)度。

原標(biāo)題：樓市低迷去化周期超兩年 天津開(kāi)發(fā)商急尋對(duì)策