世界人居

2021年樓市在量?jī)r(jià)齊跌、多指標(biāo)持續(xù)下滑中走向收尾。但在一片跌聲中，一些觸底企穩(wěn)信號(hào)開(kāi)始出現(xiàn)。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，11月份70個(gè)大中城市新房?jī)r(jià)格環(huán)比下跌0.3%，二手房?jī)r(jià)格環(huán)比下跌0.45%。從城市數(shù)量看，59城新房?jī)r(jià)格環(huán)比下跌，較10月份增加7城；63城二手房?jī)r(jià)格下跌；僅3個(gè)城市還在上漲，市場(chǎng)罕見(jiàn)。

但好的現(xiàn)象是，11月商品房銷(xiāo)售面積及金額雖仍在下跌，但跌幅明顯收窄；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資回落趨勢(shì)亦放緩；竣工面積也出現(xiàn)較大邊際改善，這是政策兜底、保交付保民生思路落地的結(jié)果。

房地產(chǎn)市場(chǎng)糾偏政策正在發(fā)揮效果。一個(gè)直觀反映就是，前期積壓的住房抵押貸款正在加快發(fā)放。據(jù)央行數(shù)據(jù)，11月末，個(gè)人住房貸款余額38.1萬(wàn)億元，當(dāng)月增加4013億元，較10月多增532億元。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，央行單列發(fā)布個(gè)人住房貸款數(shù)據(jù)，說(shuō)明央行希望詮釋房貸政策寬松信號(hào)，對(duì)于穩(wěn)定購(gòu)房者和房企心理預(yù)期具有積極作用。

在多位業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，在房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)指引下，房地產(chǎn)銷(xiāo)售端能否真正持續(xù)改善還需進(jìn)一步觀察，當(dāng)下尚不能判斷樓市底部到來(lái)。

樓市多指標(biāo)繼續(xù)下行，降幅收窄

在拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的投資三大支柱中，除制造業(yè)投資走強(qiáng)，基建投資與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資均在低迷區(qū)間運(yùn)行。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，1-11月份全國(guó)固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)5.2%，比1-10月份放緩0.9個(gè)百分點(diǎn)，回落幅度較大。

前11月基建投資增速由1%回落至0.5%，兩年平均增速由0.9%回落至0.8%；其中，11月單月同比增速由-2.4%下降至-3.6%，兩年平均增速由0.9%回落至-0.1%。

1-11月份，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資同比增速由7.2%回落至6%，兩年平均增速由6.8%回落至6.4%。不過(guò)，從11月單月看，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資同比降幅由10月份的5.4%收窄至4.3%，下降幅度放緩。

隨著監(jiān)管政策邊際放松，房地產(chǎn)銷(xiāo)售端在11月份出現(xiàn)明顯回暖跡象。1-11月份，商品房銷(xiāo)售面積同比增長(zhǎng)4.8%，商品房銷(xiāo)售額同比增長(zhǎng)8.5%。其中，11月商品房銷(xiāo)售面積兩年平均增速為-1.8%，高于10月的-5%；商品房銷(xiāo)售額兩年平均增速為-0.4%，高于10月的-2.1%。

7-10月，我國(guó)商品房銷(xiāo)售面積同比降幅分別為8.54%、15.55%、13.17%、21.65%。11月單月同比降幅則較10月收窄7.7個(gè)百分點(diǎn)至14%；11月單月銷(xiāo)售額同比降幅較10月收窄6.3個(gè)百分點(diǎn)至16.3%。

紅塔證券研究所所長(zhǎng)、首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家李奇霖置評(píng)道，11月銷(xiāo)售回暖部分原因是季節(jié)性回暖，還有部分原因是按揭貸放松后，前期被壓制需求一次性釋放，從而推動(dòng)銷(xiāo)量回升。

但李奇霖認(rèn)為，制約居民購(gòu)房意愿因素仍在，一是房地產(chǎn)稅即將試點(diǎn)落地，居民觀望情緒較重；二是個(gè)別房企出現(xiàn)交付難，居民謹(jǐn)慎購(gòu)買(mǎi)期房；三是房?jī)r(jià)上漲預(yù)期逐漸改變，遠(yuǎn)期預(yù)期的改變對(duì)居民購(gòu)房特別是購(gòu)買(mǎi)期房的影響是更加長(zhǎng)遠(yuǎn)的?？紤]到目前中國(guó)以期房交付為主，房地產(chǎn)銷(xiāo)售市場(chǎng)走弱趨勢(shì)是否已改善，短期還需要進(jìn)一步觀察。

隨著政策發(fā)力，房地產(chǎn)銷(xiāo)售有所回暖，房企在加快竣工。1-11月竣工面積兩年平均增速由1-10月的2.8%回升至3.8%，單月兩年平均增速由上月的-8.3%反彈至9.1%。

不過(guò)，房企對(duì)于未來(lái)樓市信心仍然偏弱，體現(xiàn)在數(shù)據(jù)上就是新開(kāi)工與施工仍處于負(fù)區(qū)間，同時(shí)拿地減少。11月當(dāng)月新開(kāi)工面積兩年平均同比增速為-9.3%（前值為-16.8%），施工面積兩年平均同比增速為-8.2%（前值為-15.4%）。1-11月，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置面積同比下降11.2%，土地成交價(jià)款同比增長(zhǎng)4.5%。

從房企資金面來(lái)看，仍未出現(xiàn)明顯改善。1-11月份，房企到位資金同比增長(zhǎng)7.2%，較1-10月增幅下降1.6個(gè)百分點(diǎn)。其中，國(guó)內(nèi)貸款同比下降10.8%，利用外資同比下降41.7%，自籌資金同比增長(zhǎng)4.8%，定金及預(yù)收款同比增長(zhǎng)17%，個(gè)人按揭貸款同比增長(zhǎng)9.8%。

易居智庫(kù)研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，即便近期各類(lèi)政策持續(xù)放松，但反映到房企上還需一定時(shí)間，同時(shí)需要注意兩個(gè)變化，一是個(gè)人按揭貸款資金回籠速度略加快，即其11月份單月同比增速明顯為正，這說(shuō)明銀行對(duì)于房貸撥付速度在加快；二是自籌資金到位情況在改善，即11月份單月同比增速為正，說(shuō)明一些債券發(fā)行等工作在持續(xù)推進(jìn)。

中泰證券研究政策組負(fù)責(zé)人楊暢認(rèn)為，在房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)指引下，未來(lái)房地產(chǎn)銷(xiāo)售端能否明顯回升，以及能否向上游投資端傳導(dǎo)，值得觀察。

房?jī)r(jià)繼續(xù)下滑 三亞逆市領(lǐng)漲

11月份，70大中城市中只有北京、上海、杭州、長(zhǎng)沙、西安、銀川、岳陽(yáng)、惠州、三亞9個(gè)城市新房?jī)r(jià)格環(huán)比上漲，其中三亞以0.7%漲幅繼續(xù)領(lǐng)跑全國(guó)，這和三亞新房供應(yīng)偏少等有關(guān)系。

從二手房降價(jià)城市數(shù)量看，11月份達(dá)到63個(gè)城市，只有7個(gè)城市沒(méi)有下跌，包括贛州、?？?、唐山、長(zhǎng)沙、重慶、濟(jì)寧和三亞。

11月份，70個(gè)大中城市，新建商品住宅價(jià)格指數(shù)環(huán)比下跌0.3%，已持續(xù)3個(gè)月下跌且跌幅在擴(kuò)大，同比漲幅則為2.4%；二手住宅價(jià)格環(huán)比下跌0.4%，同比漲幅為1.5%。可見(jiàn)，二手房下跌程度要大于一手房市場(chǎng)。

具體來(lái)看，11月份，一線城市新房?jī)r(jià)格環(huán)比持平；二手房?jī)r(jià)格環(huán)比下降0.2%，降幅比上月收窄0.2個(gè)百分點(diǎn)；二線城市新房和二手房?jī)r(jià)格環(huán)比均下降0.4%，降幅比上月分別擴(kuò)大0.2和0.1個(gè)百分點(diǎn)；三線城市新房?jī)r(jià)格環(huán)比下降0.3%，降幅與上月相同；二手房?jī)r(jià)格環(huán)比下降0.4%，降幅比上月擴(kuò)大0.1個(gè)百分點(diǎn)。

可見(jiàn)，相比一線城市，二三線城市樓市降溫加速，無(wú)論是新房還是二手房，價(jià)格跌幅繼續(xù)擴(kuò)大。

李奇霖判斷，目前行業(yè)底并沒(méi)有出現(xiàn)，現(xiàn)在房地產(chǎn)行業(yè)特別是低資質(zhì)企業(yè)，整體資金壓力依舊很大。根據(jù)wind數(shù)據(jù)顯示，11月就有3只房地產(chǎn)債發(fā)生違約，在這一情況下，市場(chǎng)情緒依舊很弱；這也意味著房企特別是低資質(zhì)房企從市場(chǎng)上獲取資金難度是很高的，資金壓力依舊不小，且明年一季度還是房企美元債到期高峰，企業(yè)再融資壓力很大。

要看到，政策層面對(duì)于行業(yè)的呵護(hù)正在到來(lái)。近一個(gè)多月，已有包括呼和浩特、荊門(mén)、衡陽(yáng)、開(kāi)封、南寧、保定、南通海安、重慶璧山和萬(wàn)州、山西臨汾下轄曲沃縣等10余城（或地區(qū)）推出了鼓勵(lì)購(gòu)房等“救市”舉動(dòng)。

對(duì)于2022年樓市調(diào)控怎么走，高層的表態(tài)也在發(fā)生變化。從中央政治局會(huì)議到中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議，“促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展”被反復(fù)強(qiáng)調(diào)，“房地產(chǎn)是支柱產(chǎn)業(yè)”亦時(shí)隔多年再度被高層提出。

中國(guó)社會(huì)科學(xué)院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院發(fā)布的《中國(guó)住房發(fā)展報(bào)告（2021-2022）》認(rèn)為，2022年中國(guó)樓市將從整體降溫轉(zhuǎn)向分化，人口持續(xù)流入、收入持續(xù)增長(zhǎng)的一線二線城市在明年二三季度有望迎來(lái)顯著回暖。在沒(méi)有重大政策調(diào)整和意外事件沖擊情況下，中國(guó)住房市場(chǎng)總體將趨穩(wěn)，預(yù)計(jì)2022年全年全國(guó)商品住房平均價(jià)格增長(zhǎng)率在-3%至3%，商品住房銷(xiāo)售面積增長(zhǎng)在-1%至-5%，住房開(kāi)發(fā)投資增速在2%到5%。