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作為保障房體系的重要一環(huán)，保障性租賃住房在國家層面的頂層設計初步形成，各地配套政策和籌集計劃加速跟進。2022年將迎來保障性租賃住房籌集建設的集中爆發(fā)期。

中房智庫 蘇志勇

2021年底，國家語言資源監(jiān)測與研究中心“漢語盤點2021”年度字詞揭曉，其中“保障性租賃住房”與“七一勛章”“雙碳”“雙減”等入選年度十大新詞語。

2021年6月，國務院發(fā)布《關于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見》，正式確立了保障性租賃住房在保障房體系中的獨立地位。由此，保障性租賃住房與公祖房、共有產權房構成了我國新的住房保障體系三大支柱，其中保障性租賃住房成為“十四五”發(fā)展重點。

1月20日，全國住房和城鄉(xiāng)建設會議透露，2021年全國40個城市新籌集保障性租賃住房94.2萬套，超額完成93.6萬套的籌集計劃。2022年將堅持租購并舉，多主體供給、多渠道保障，優(yōu)化住房供應結構。大力增加保障性租賃住房供給，以人口凈流入的大城市為重點，全年建設籌集保障性租賃住房240萬套（間）。

按照此前住建部相關負責人的表述，40個重點城市“十四五”期間計劃籌集保障性租賃住房650萬套，2022年一年的任務量就占到了整個“十四五”的37%，比2021年實際完成高出了1.5倍以上，由此可見，保障性租賃住房將迎來一輪爆發(fā)式增長。

2021：保障性租賃住房政策元年

長期以來，租賃住房始終是我國住房供應體系中的短板，而保障性租賃住房則更是短板中的短板。此前在保障房體系中廉租房和公租房扮演了主要角色，但僅針對本地低收入群體，覆蓋面窄，很難滿足市場對租賃住房的需求。2019年，住建部、財政部在16個試點城市開展住房租賃市場發(fā)展試點，開始為保障性租賃住房探路。

2020年底，中央經濟工作會議和住建工作會議要求大力發(fā)展租賃住房，解決好大城市住房突出問題。加強住房市場體系和住房保障體系建設，加快補齊租賃住房短板，解決好新市民、青年人特別是從事基本公共服務人員等住房困難群體的住房問題。

2021年4月30日，中共中央政治局會議進一步明確了“保障性租賃住房”的概念，強調堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，增加保障性租賃住房和共有產權房供給；同年6月，國務院辦公廳發(fā)布《關于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見》，不再一刀切支持住房租賃，而是定向支持保障性租賃住房，有針對性地解決新市民、青年人等群體的住房困難問題；11月，住建部等五部委印發(fā)《關于做好2021年度發(fā)展保障性租賃住房情況監(jiān)測評價工作的通知》，明確2021年度發(fā)展保障性租賃住房情況重點圍繞確定發(fā)展目標、落實支持政策、建立工作機制、嚴格監(jiān)督管理、取得工作成效等五個方面開展監(jiān)測評價。至此，保障性租賃住房的頂層設計初步完成。

2021年下半年，中央開始督促地方制訂“十四五”保障性租賃住房計劃，推動地方加快落實。2021年10月以來，各省市陸續(xù)出臺保障性租賃住房實施意見和工作計劃。截至目前，已有近30個省份披露“十四五”保障性租賃住房建設計劃，超過60個城市被納入，主要為人口凈流入較多的一線和二線城市。

在保障性租賃住房籌集建設方面，各試點城市通過采取新建、改建、改造、租賃補貼和將政府的閑置住房用作保障性租賃住房等多種方式，切實增加供給。據住建部數據，2021年，全國40個試點城市計劃新籌集保障性租賃住房93.6萬套，實際完成94.2萬套，超額完成計劃任務。

2022：保障性租賃住房迎來爆發(fā)式增長

歲末年初，國家發(fā)改委、住建部等21個部委聯(lián)合印發(fā)了 《“十四五”公共服務規(guī)劃》，其中保障性租賃住房再次被重點強調：“人口凈流入的大城市要大力發(fā)展保障性租賃住房，主要解決符合條件的新市民、青年人等群體的住房困難問題，以建筑面積不超過70平方米的小戶型為主，租金低于同地段同品質市場租賃住房租金。”

住建部住房保障司負責人潘偉在國新辦新聞發(fā)布會上表示，住建部下一步將重點抓好三方面工作：一是加快完善以公租房、保障性租賃住房和共有產權住房為主體的住房保障體系。二是以人口凈流入的大城市為重點，加快發(fā)展保障性租賃住房，切實落實城市政府主體責任，細化落實支持政策、建立健全工作機制、加快項目落地實施、加強監(jiān)督管理；省級政府負總責，加強組織領導和監(jiān)測評價。三是進一步完善政策制度，逐步使租購住房在享受公共服務上具有同等權利。

國家層面的頂層設計基本形成，各地保障性租賃住房配套政策和建設計劃也在加速跟進。新年伊始，相繼有江蘇、安徽、湖南等省以及上海、福州、南京、合肥、長沙等城市公布了保障性租賃住房實施辦法和保障性租賃住房計劃。1月18日，上海市一天出臺兩項保障性租賃住房配套政策——《上海市保障性租賃住房租賃管理辦法（試行）》和《上海市保障性租賃住房項目認定辦法（試行）》，明確了保障性租賃住房的認定、申請門檻、配租規(guī)則、租賃價格、支付手段等細節(jié)。

按照住建部的工作部署，“十四五”期間40個重點城市試點城市初步計劃新增650 萬套（間），預計可幫助1300 萬新市民、青年人等緩解住房困難，其中2022年計劃籌集建設保障性租賃住房240萬套（間），相比去年的實際完成量94.2萬套（間），任務量翻了1.5倍以上。

中信證券估計，“十四五”期間全國新增保障性租賃住房將在 800 萬～900 萬套之間，對應的新增建筑面積或在 4 億～4.5 億平方米，對應的開發(fā)投資將在 1.7 萬億～1.9 萬億元，預計 2022 年投資將超過 4000億元，拉動房地產投資3個百分點。

錢和地從哪里來？

如此巨額的資金投入，錢從哪里來？按照保障性租賃住房相關配套支持政策，資金來源大致分為四條渠道。

一是財政資金。通過中央補助資金、地方財政資金、以及土地出讓凈收益等渠道籌集。2021年，中央預算內投資新設立了保障性租賃住房專項，并印發(fā)管理辦法，支持人口凈流入大城市中符合條件的保障性租賃住房建設。

二是銀行信貸?！蛾P于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見》等文件明確，支持銀行業(yè)金融機構以市場化方式向保障性租賃住房自持主體提供長期貸款；按照依法合規(guī)、風險可控、商業(yè)可持續(xù)原則，向改建、改造存量房屋形成非自有產權保障性租賃住房的住房租賃企業(yè)提供貸款。2021年建行、國開行針對保障性租賃住房提供授信額度接近1000億元。三是債券融資。支持銀行業(yè)金融機構發(fā)行金融債券，募集資金用于保障性租賃住房貸款投放。支持企業(yè)發(fā)行企業(yè)債券、公司債券、非金融企業(yè)債務融資工具等公司信用類債券，用于保障性租賃住房建設運營。

四是建立保障性租賃住房投資基金。2021年7月，國家發(fā)改委發(fā)文，部署基礎設施領

域 REITs 試點擴容工作，把保障性租賃住房項目納入其中。目前已有多個省市政府出臺政策鼓勵保障性租賃住房項目申報REITs試點。

在保障性租賃租房的土地來源上，主要有四大渠道：一是利用集體土地建設；二是企事業(yè)單位自有限制土地；三是產業(yè)園區(qū)配套建設用地；四是對閑置和低效利用的非居住存量房進行改造，用作保障性租賃住房期間，不變更土地使用性質，不需補繳土地價款。

房企轉型的可選路徑

在房地產高速發(fā)展向高質量發(fā)展的大背景下，高杠桿、高杠桿、高周轉模式不可持續(xù)。特別是經歷了2021年的房地產“寒冬”，房企資金鏈倍受擠壓，如何實現輕資產轉型是很多房企面臨的現實問題。成熟的保障性租賃住房項目開發(fā)成本低、風險小的特點，雖然利潤不高但相對有保障，不失為房企轉型的一條路徑。

一是直接參與保障性租賃住房建設和運營。國家和地方政府層面在財政、金融、稅收、土地等方面給予了保障性租賃住房一系列鼓勵和優(yōu)惠政策，企業(yè)參與保障性租賃住房建設，可以充分享受這種優(yōu)惠，利用多種融資手段實現資產運營，緩解資金壓力。

二是通過保障性租賃住房盤活存量用地和存量房產?？梢酝ㄟ^“改租”“納管”形式將存量項目與保障性租賃住房對接。此前一些房企開發(fā)了大量商住項目，在商改住限令之下，這些項目難以出售，不僅占用企業(yè)資金，而且造成社會資源的浪費。而這類項目在戶型上多是以小戶型為主，符合保障性租賃住房對戶型的要求。一些過剩的商業(yè)項目也可以通過改造，實現存量資產盤活，迅速形成市場供應，解決保障性租賃住房籌集難題。

三是通過參與運營實現輕資產轉型。隨著房地產增量市場的萎縮，房地產也將由傳統(tǒng)的開發(fā)方式轉向經營模式。保障性租賃住房規(guī)模的擴大，為這種模式轉型提供了一條路徑。企業(yè)可以與地方平臺公司對接，承接保障性租賃住房運營和服務業(yè)務，通過包租、托管等方式輸出輕資產服務。